“現(xiàn)在這一片的區(qū)域基本處于無(wú)房狀態(tài)。”7月2日下午，在沈陽(yáng)碧桂園城市印象的售樓處，一位銷(xiāo)售人員用紅外線筆在墻上的項(xiàng)目區(qū)位圖上圈了一片。

實(shí)際上，正是因?yàn)檫@一片區(qū)域曾經(jīng)囤積大量的房屋庫(kù)存，而讓沈陽(yáng)變成了讓開(kāi)發(fā)商避而遠(yuǎn)之的城市。但從2016年3月份啟動(dòng)的房地產(chǎn)去庫(kù)存的兩年時(shí)間里，當(dāng)?shù)胤课萑セ�周期�?8個(gè)月變?yōu)橹两衲?月底的15．8個(gè)月——后者是一個(gè)健康的數(shù)據(jù)。

沈陽(yáng)是中國(guó)一些曾經(jīng)出現(xiàn)房屋嚴(yán)重過(guò)剩城市的典型。從2013年開(kāi)始，沈陽(yáng)和鄂爾多斯、常州等一些城市，被扣上了“鬼城”的帽子。

這些城市數(shù)量龐大的空置房屋，一度引發(fā)了外部觀察者過(guò)度的擔(dān)憂。2014年，《參考消息》援引國(guó)外媒體的判斷稱(chēng)，中國(guó)擬建造可供34億人居住的房屋，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了實(shí)際需求。

盡管上述判斷過(guò)于夸張，但也暴露了很多的城市房屋供大于求的問(wèn)題。在那前后，國(guó)家發(fā)出了大規(guī)模的去庫(kù)存號(hào)召。

南方樓市的春天來(lái)得更早一些。最早擺脫鬼城之名的常州市，完成去庫(kù)存的任務(wù)只用了不到一年的時(shí)間。如今的常州無(wú)論是中心城區(qū)還是新區(qū)，只要有房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，都會(huì)迎來(lái)成倍的購(gòu)房者認(rèn)籌。記者6月24日在江北碧桂園某項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)了解到，不到300套房子，有超過(guò)3000名購(gòu)房者參與認(rèn)購(gòu)。

相比之下，地處西北的鄂爾多斯尚未擺脫困境，但至少情況沒(méi)有繼續(xù)的惡化下去。

近兩三年，鬼城集中的三四線城市頻頻出現(xiàn)了樓市火爆的信息，這個(gè)趨勢(shì)在2018年達(dá)到了頂峰。鬼城這一曾被認(rèn)為是城市化進(jìn)程中的腫塊，絕大多數(shù)的都已經(jīng)從很多企業(yè)的沙盤(pán)上消匿。

城市的管理者圍繞供求的關(guān)系作出了各種努力去庫(kù)存。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，最有效的辦法莫過(guò)于棚戶區(qū)改造（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“棚改”）貨幣化安置。常州、沈陽(yáng)和鄂爾多斯等城市均實(shí)行棚改100％貨幣化安置。

棚改方案實(shí)際上有貨幣化和實(shí)物兩種方法可供選擇。實(shí)物安置更多對(duì)應(yīng)各地的保障房建設(shè)，而貨幣化安置則對(duì)應(yīng)動(dòng)遷家庭購(gòu)買(mǎi)商品房。“同樣的安置條件下，貨幣化安置比實(shí)物的安置在解決當(dāng)?shù)貛?kù)存方面更有效，其次，他拿錢(qián)去買(mǎi)房，可撬動(dòng)的房屋總價(jià)值也更高。”一位全國(guó)top10房企董事長(zhǎng)告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者。

自全國(guó)去庫(kù)存啟動(dòng)以來(lái)，中央加大了棚改貨幣化安置的比例。據(jù)住建部的數(shù)據(jù)，貨幣化安置比例在2014年只有9％，但此后出現(xiàn)躍升，2015年至2017年的比例分別是29．9％、48．5％、60％。

鬼城的復(fù)蘇，意味著去庫(kù)存已不再是當(dāng)前樓市的主要矛盾，棚改政策出現(xiàn)調(diào)整的聲音甚囂塵上。不過(guò)，迄今未有官方消息證實(shí)。

但棚改貨幣化安置的收緊的趨勢(shì)已在地方上有所體現(xiàn)。據(jù)常州市住房保障和房產(chǎn)管理局住房保障處處長(zhǎng)王惟佳介紹，2018年第二輪棚改開(kāi)始，國(guó)開(kāi)行、農(nóng)發(fā)行等政策性銀行對(duì)棚改項(xiàng)目融資提出新的要求——棚改實(shí)物安置比例達(dá)到50％以上才具備發(fā)放貸款條件。

前鬼城一房難求

7月4日，鄂爾多斯市康巴什區(qū)風(fēng)和日麗，郁郁蔥蔥的綠化讓這一片區(qū)域被稱(chēng)為荒漠中的綠洲，寬闊的道路上不時(shí)有車(chē)輛呼嘯而過(guò)，但行人并不多見(jiàn)。

康巴什區(qū)和東勝區(qū)、伊金霍洛旗是鄂爾多斯市的三個(gè)主城區(qū)，均有狀態(tài)不一的爛尾樓和圍墻圈起來(lái)的閑置土地。

據(jù)了解，2016年到2017年，當(dāng)?shù)匾呀?jīng)禁止新項(xiàng)目的動(dòng)工。全市也幾乎沒(méi)有在售樓盤(pán)，“二手房比較多，在售的估計(jì)找不出三個(gè)項(xiàng)目。”一位伊泰置業(yè)的員工表示，在這個(gè)人口不到160萬(wàn)的城市，“每戶至少都有兩三套房子，四五套的也比較普遍。”

在康巴什區(qū)一個(gè)在售樓盤(pán)中，銷(xiāo)售人員表示，項(xiàng)目于2013年開(kāi)盤(pán)，現(xiàn)在還剩下不到10套左右的尾房在售，價(jià)格在9000元／平方米左右，“2013年開(kāi)盤(pán)的時(shí)候價(jià)格是6000元／平方米左右。”