沈陽(yáng)：減少土地供應(yīng)和棚改100％貨幣化

讓沈陽(yáng)的開(kāi)發(fā)商們記憶猶新的是，2013年第二十二屆全運(yùn)會(huì)結(jié)束后，賽事集中的渾南新區(qū)成了一座空城。

除了渾南新區(qū)外，沈陽(yáng)還有沈北新區(qū)、沈撫新城等新開(kāi)發(fā)區(qū)域也去化艱難，2015年開(kāi)始，鬼城成為沈陽(yáng)的別號(hào)。“那時(shí)候是真賣(mài)不出去。”王力一邊搖頭一邊笑著說(shuō)，他當(dāng)時(shí)負(fù)責(zé)位于渾南區(qū)的星河灣項(xiàng)目銷(xiāo)售，“我記得當(dāng)時(shí)周邊樓盤(pán)價(jià)格都是四五千，星河灣項(xiàng)目就買(mǎi)到一萬(wàn)了，一套也賣(mài)不出去，就趕緊跑出來(lái)了。”

彼時(shí)，開(kāi)發(fā)商拿地也極為謹(jǐn)慎，據(jù)王力透露，當(dāng)時(shí)其所在項(xiàng)目2016年拿地時(shí)，樓面價(jià)為2700元／平方米左右，“我們沈陽(yáng)總都不敢拍板拿，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)也不太好，周邊項(xiàng)目?jī)r(jià)格都四五千，最后請(qǐng)示了總部才拿下的。”

開(kāi)發(fā)商拿地時(shí)的擔(dān)憂(yōu)并非沒(méi)有道理，沈陽(yáng)市庫(kù)存最高點(diǎn)出現(xiàn)在2017年3月份，當(dāng)時(shí)沈陽(yáng)市房地產(chǎn)庫(kù)存去化周期達(dá)到了28個(gè)月峰值。2015年之前，沈陽(yáng)樓市一直處于供大于求的狀態(tài)，2010年到2014年間，每年新增庫(kù)存量均在400萬(wàn)平方米左右。

2016年3月份，沈陽(yáng)市政府下發(fā)房地產(chǎn)去庫(kù)存22條新政，在土地供應(yīng)、貨幣化安置、購(gòu)房補(bǔ)貼、降低交易稅費(fèi)、鼓勵(lì)大學(xué)生農(nóng)民購(gòu)房等多個(gè)方面化解庫(kù)存，開(kāi)始去庫(kù)存政策。

在土地供應(yīng)方面，從2014年開(kāi)始，沈陽(yáng)土地供應(yīng)量減少到469．6萬(wàn)平方米，只有2013年三分之一左右；2015年土地供應(yīng)再次減少到232．4萬(wàn)平方米。此后沈陽(yáng)每年土地供應(yīng)一直保持在300萬(wàn)平方米以下。

同時(shí)，2016年沈陽(yáng)即要求棚改安置貨幣化比例達(dá)到100％，當(dāng)年遼寧省完成棚改16．34萬(wàn)套，完成任務(wù)179％，貨幣化安置比例達(dá)到75．1％，在全國(guó)處于領(lǐng)先地位。

2016年沈陽(yáng)棚改任務(wù)是25582戶(hù)，占全省比例18．3％；2017年10月份，沈陽(yáng)棚改已經(jīng)完成全年26021套的棚改任務(wù)，并實(shí)現(xiàn)100％貨幣化安置。也就是說(shuō)，兩年棚改至少為沈陽(yáng)消化5萬(wàn)套以上的樓市庫(kù)存。

沈陽(yáng)樓市的回暖出現(xiàn)在2017年初，彼時(shí)，有關(guān)自貿(mào)區(qū)落地渾南的消息已經(jīng)廣為傳播，“有一些樓盤(pán)也放風(fēng)說(shuō)，從北京來(lái)了一批投資客，本地人也開(kāi)始跟風(fēng)。”王力表示。

到2018年3月份，沈陽(yáng)市庫(kù)存周期已下降至13個(gè)月，沈陽(yáng)市用了一年的時(shí)間將房地產(chǎn)庫(kù)存從28個(gè)月將至13個(gè)月警戒線(xiàn)內(nèi)。今年5月份，由于成交減緩，沈陽(yáng)房地產(chǎn)的去化周期又上升至15．8個(gè)月。

2018年5月23日，沈陽(yáng)限購(gòu)的政策正式生效，針對(duì)三環(huán)內(nèi)一手房進(jìn)行限購(gòu)，要求外地居民具備半年社保資格，商辦、公寓和二手房并不在限購(gòu)范圍內(nèi)，這意味著沈陽(yáng)也已完成去庫(kù)存任務(wù)。

鄂爾多斯：貨幣化安置，回購(gòu)爛尾樓

鄂爾多斯因康巴什區(qū)被稱(chēng)為中國(guó)第一鬼城，這個(gè)新區(qū)于2004年啟動(dòng)，2005年全面開(kāi)工，多年來(lái)鬼城稱(chēng)號(hào)一直是籠罩在當(dāng)?shù)卣�府心頭的一片陰影。“我們相當(dāng)反感鬼城這個(gè)稱(chēng)呼。”鄂爾多斯市的公務(wù)員小徐說(shuō)。

據(jù)前述伊泰置業(yè)員工介紹，2010年是鄂爾多斯的樓市最為火爆的年份，東勝區(qū)、伊金霍洛旗、康巴什南區(qū)的房?jī)r(jià)都破萬(wàn)，康巴什北區(qū)核心區(qū)部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格達(dá)到2萬(wàn)元／平方米。

2011年下半年，隨著民間借貸的崩盤(pán)，鄂爾多斯房?jī)r(jià)也開(kāi)始出現(xiàn)崩潰，“跌了一半多，原來(lái)一萬(wàn)多的基本跌到四五千元了，一萬(wàn)七八元到兩萬(wàn)元左右的跌到七八千元。”鄂爾多斯80％左右的房地產(chǎn)在建項(xiàng)目出現(xiàn)停工、爛尾的狀態(tài)。

2014年底，鄂爾多斯也開(kāi)始艱難的去庫(kù)存，同樣通過(guò)減少供應(yīng)和增加需求作為去庫(kù)存的主要手段，不同于常州和沈陽(yáng)，鄂爾多斯的去庫(kù)存力度可謂空前。

據(jù)上述伊泰員工介紹，由于爛尾的項(xiàng)目較多，目前政府工作主要以盤(pán)活爛尾為主，重點(diǎn)針對(duì)拆遷安置和已購(gòu)未交房購(gòu)房者。目前全市范圍內(nèi)也已停止新項(xiàng)目的開(kāi)工，“我們有一塊地，位置很好，銷(xiāo)售不是問(wèn)題，但開(kāi)不了工。”該名伊泰員工表示。

棚改安置的方面，鄂爾多斯實(shí)施房票制，即棚改拆遷戶(hù)被拆遷后獲得房票，在購(gòu)房時(shí)房票可抵購(gòu)房款。同時(shí)，鄂爾多斯在安置房建設(shè)方面以盤(pán)活存量的項(xiàng)目為主，“就是政府回購(gòu)爛尾樓作為安置房。”上述公務(wù)員小徐表示。

具體操作上，政府根據(jù)所需的安置房的面積，通過(guò)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)選出幾家符合要求的項(xiàng)目，去掉最高價(jià)和最低價(jià)后，在剩余項(xiàng)目的報(bào)價(jià)中獲得一個(gè)平均的價(jià)格，然后讓安置戶(hù)選擇項(xiàng)目，再以平均價(jià)回購(gòu)得票率最高的項(xiàng)目。

確定回購(gòu)項(xiàng)目后，政府投入的一部分啟動(dòng)資金盤(pán)活項(xiàng)目，安置戶(hù)進(jìn)行認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)?fù)瓿珊�，根�?jù)實(shí)際認(rèn)購(gòu)情況，政府交付給開(kāi)發(fā)商回購(gòu)款，項(xiàng)目由政府成立的運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)具體安置分配工作。據(jù)官方的數(shù)據(jù)透露，截至2017年，鄂爾多斯通過(guò)棚改安置方式已消化掉4成左右的庫(kù)存。

相比于房地產(chǎn)市場(chǎng)的崩盤(pán)，鄂爾多斯市政府面臨的更大問(wèn)題是產(chǎn)業(yè)缺失，康巴什新區(qū)剛剛啟動(dòng)時(shí)，當(dāng)?shù)卣�府曾通過(guò)煤炭資源換項(xiàng)目的方式引入大量制造企業(yè)，但在房地產(chǎn)的沖擊下，這些項(xiàng)目真正啟動(dòng)的并不多。不過(guò)據(jù)上述公務(wù)員小徐介紹，由于政府率先處理康巴什爛尾項(xiàng)目，目前康巴什新區(qū)的爛尾樓已經(jīng)不多，多數(shù)已經(jīng)復(fù)工，東勝區(qū)則相對(duì)較多。