“尊敬的客戶，您如需辦理個人貸款提前還款業(yè)務(wù)無需預(yù)約，隨到隨還，可免違約金。詳情請聯(lián)系經(jīng)辦行咨詢。”最近一段時間，城南幾個樓盤的貸款業(yè)主都收到了這樣的銀行短信。成都商報記者從成都多家中資銀行了解到，最近部分網(wǎng)點前來咨詢和辦理提前還貸的房貸客戶數(shù)量明顯有所增加。往年出現(xiàn)提前還貸潮的時間一般在12月份，而今年由于首套房貸利率上浮，加上上半年3次加息，5年期以上貸款基準利率已達7.775%，如果年前政策沒有調(diào)整，從明年1月1日開始，月供又要增加，所以現(xiàn)在就有不少人選擇提前還貸。而對于提前還貸，大部分銀行都十分歡迎。

銀行歡迎提前還貸

過去提前還貸，還貸人不僅要繳納一部分違約金，還要提前幾個月排隊�，F(xiàn)在，成都的大部分銀行都可以隨到隨還，而且還不收違約金。業(yè)內(nèi)人士分析，銀行鼓勵客戶提前還貸有兩方面原因：一是迫于存貸比壓力，提前還貸可以降低銀行貸款規(guī)模；二是銀行面臨“錢荒”，資金始終是要重點支持大客戶的，而提前還貸的多數(shù)是普通房貸客戶，銀行只有通過讓客戶提前還貸來回籠資金，再貸給大客戶。現(xiàn)在，首套房的貸款利率都有上調(diào)，不同于四大行，有的股份制銀行房貸利率大幅上調(diào)，如中信銀行一家網(wǎng)點的工作人員告訴成都商報記者，申請首套房貸利率最低要上浮35%。這么高的利率標準，勢必會讓貸款人感到壓力。“我們就是要提高房貸的門檻，因為銀行已經(jīng)沒有多少錢來放給房貸了。”郵儲銀行有關(guān)工作人員也稱，需要等到有提前還貸的資金后，才能擠出額度發(fā)放貸款。因此，銀行對房貸提前還款非常歡迎。

明年老房貸利率漲約10%

而選擇提前還貸的客戶，一方面是因為目前缺乏明顯賺錢效應(yīng)的投資渠道，另一方面是因為今年央行的加息力度遠遠超過去年。從去年12月底到今年，央行已先后三次上調(diào)房貸利率。大多銀行，舊房貸將從次年元月1日起上調(diào)。從明年1月份起，無論客戶是享受利率七折優(yōu)惠、基準利率或者二套房貸1.1倍的任何一種情況，存量房貸的實際利率漲幅約為10.15%。今年2月以來，央行三次加息，5年期以上貸款的基準利率從去年底的6.40%，漲到了現(xiàn)在的7.05%，漲幅達10.15%。利率上漲將大大增加購房者貸款買房的壓力。成都商報記者算了一筆賬，以貸款100萬元，貸款期為20年來計算，目前5年期以上貸款基準利率為7.05%，執(zhí)行基準利率月供款需要7783.03元，20年的利息總支出為86.79萬元，如果利率上浮10%，則月供款增加到8212.57元，利息總支出也增加達到97.10萬元，相比之下，每月月供增加429.54元，總的利息支出增加10.31萬元。加上股票、基金投資收益不穩(wěn)定，一些有閑錢的貸款者都選擇提前還貸。

要不要提前還貸？有講究

要不要提前還貸？對許多背著房貸的人來說，一直是個糾結(jié)問題。當前，一邊是房貸業(yè)務(wù)持續(xù)收緊，另一邊卻是由于加息的影響，不斷攀升的貸款利率，讓貸款人壓力陡增。招商銀行的一位理財經(jīng)理表示，提前還貸的目的是為了節(jié)省利息支出，因此貸款人在提前還貸時，必須從這個角度來衡量資金支出的合理性。進行提前還貸，貸款人最應(yīng)該注意的是時間節(jié)點問題。貸款人如果要提前還貸，最好趕在還款階段的前期，尤其是用等額本金還款法的貸款人，還貸初期的月供中，利息支出多于本金，故而那時提前還貸比較合算。但一旦還貸時間超過5年，貸款人進行提前還貸，所償還的部分實際上更多的是本金，對降低利息成本幫助不大。

借款合同的調(diào)息方式主要有兩種：一種是即時調(diào)息，即在加息的次月就按新利率計算月供；還有一種是次年調(diào)息，即從加息后的第二年起執(zhí)行新利率。按照市場的普遍預(yù)計，今年應(yīng)該不會再加息。而對去年以前辦理的多數(shù)老房貸客戶來說，明年起要面對的是3次加息的“盤點”。貸款人在簽定合同時，采用哪種還款方式，對利息的影響非常大。對于采用等額本息還款方式的借款人，且還款年數(shù)已接近中期時，已不適宜提前還款。據(jù)介紹，等額本息還款是每月還款總額固定，其中還款本金遞增，還款利息遞減，也就是說借款人前期還的利息比重較大，本金比重較少。如果借款人到還款中期再選擇提前還貸的話，已經(jīng)償還了大部分的利息，提前還款的部分則更多的是本金，這種情況再選擇提前還貸的話意義不大。另一種，采用等額本金還款的客戶，還款期已超過了1/3的也不適合提前還款。等額本金是將貸款總額平分成本金，根據(jù)所剩本金計算還款利息，隨著還款時間的增加，所剩本金減少，還款利息也越來越少，當還款期超過1/3時，其實借款人已還了一半的利息，再選擇提前還貸的話，償還的更多是本金，不能有效地節(jié)省利息支出。此外，對于前兩年申請房貸能享受7折利率的客戶來說，提前還貸意義不大，雖然銀行頻繁加息，但這個折扣始終是有的，還款壓力相對較小。如果提前還了貸，以后就很難再享受到這樣的貸款優(yōu)惠。況且，現(xiàn)在是還款容易貸款難，一旦需要錢再向銀行貸款時，恐怕就沒那么容易了。