多個(gè)城市房地產(chǎn)調(diào)控再次加碼。

繼杭州調(diào)控再次加碼之后，成都、東莞、合肥、武漢、深圳、南京也于近日對(duì)限購(gòu)及開(kāi)發(fā)商拿地資金監(jiān)管等方面，對(duì)樓市調(diào)控進(jìn)行了升級(jí)。從國(guó)慶調(diào)控至今一個(gè)多月，調(diào)控效果已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。據(jù)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)，本輪出臺(tái)調(diào)控政策的20個(gè)代表城市中，13個(gè)城市十月成交量出現(xiàn)環(huán)比下滑。而40個(gè)重點(diǎn)城市十月商品住宅成交面積環(huán)比下降6%，重點(diǎn)調(diào)控的一二線城市分別環(huán)比下降1%和16%。

隨著市場(chǎng)成交水平的回落，也引發(fā)了整體價(jià)格漲幅的逐步收窄。有開(kāi)發(fā)商向記者表示，在嚴(yán)厲的措施下，房產(chǎn)銷售形勢(shì)開(kāi)始變得困難起來(lái)。

多地調(diào)控再加碼

國(guó)慶之后，調(diào)控政策進(jìn)入了又一輪發(fā)布的密集期。多地在幾天的時(shí)間里，先后出臺(tái)了不同政策。

11月17日成都出臺(tái)的樓市政策收緊了開(kāi)發(fā)商拿地杠桿率。從發(fā)布日起在成都拍地溢價(jià)率超過(guò)60%的，開(kāi)發(fā)商須在三個(gè)月內(nèi)交清土地款。此外成都還規(guī)定，商品房?jī)r(jià)格上報(bào)后，一經(jīng)確定不得上調(diào)，實(shí)際成交價(jià)不得高于申報(bào)價(jià)。

成都出臺(tái)政策的同一天，東莞11月17日將公積金首付款比例由二成升至三成。而在11月14日合肥發(fā)布了一系列強(qiáng)化商品房?jī)r(jià)格監(jiān)管的措施，以及將展開(kāi)價(jià)格專項(xiàng)檢查等行動(dòng)。

11月14日武漢發(fā)布政策，對(duì)已在武漢擁有兩套以上住宅的業(yè)主，暫停向其出售商品住宅。除了實(shí)行停售第三套住宅的嚴(yán)格限購(gòu)，武漢還對(duì)限貸政策進(jìn)行了升級(jí)。

在武漢市主城區(qū)內(nèi)，從11月15日起武漢戶籍居民購(gòu)買首套房的商業(yè)貸款首付比例為三成，二套普通商品住宅首付比提至五成，第二套非普通商品住房的首付比例則提至七成。

深圳也在武漢公布限購(gòu)升級(jí)的同一天，提高了公積金限貸門檻。

按最新的辦法，在深圳無(wú)房的購(gòu)房者，使用公積金貸款的第一套住房最低首付比例為三成；而名下?lián)碛幸惶鬃》俊⑹褂霉�積金再次購(gòu)房的，首付比例則不低于七成。

與武漢、深圳將調(diào)控的側(cè)重放在需求端略有不同，南京房產(chǎn)、國(guó)土、物價(jià)三大部門11月14日至15日的聯(lián)手調(diào)控，則將重心放在了供給端。

南京國(guó)土部門公告顯示，拍地將采取新規(guī)則，開(kāi)發(fā)商將被要求嚴(yán)格審查拍地的資金來(lái)源。

按南京拍地新規(guī)則，開(kāi)發(fā)商不得利用銀行貸款、信托資金、資本市場(chǎng)融資、資管計(jì)劃配資、保險(xiǎn)資金等用于拍地，開(kāi)發(fā)商賣地資金須為競(jìng)買人的自有資金。一旦發(fā)現(xiàn)房企資金來(lái)源違規(guī)，不但取消開(kāi)發(fā)商競(jìng)得資格、不予退還競(jìng)地保證金，還將被列入南京土地市場(chǎng)誠(chéng)信系統(tǒng)黑名單，且在一年之內(nèi)不得參加南京土地市場(chǎng)的公開(kāi)拍賣活動(dòng)。

立下拍地新規(guī)的同時(shí)，南京物價(jià)局還公布了兩起處罰案例，對(duì)開(kāi)發(fā)商違反銷售價(jià)格規(guī)定進(jìn)行了警示。

武漢、深圳、南京對(duì)調(diào)控升級(jí)前一周，杭州剛剛發(fā)布了更嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策。按杭州11月9日發(fā)布的最新政策，杭州上調(diào)住房公積金及商業(yè)貸款首付比例的同時(shí)，還將停發(fā)三套以上住房貸款。此外，杭州在加強(qiáng)首付貸資金來(lái)源審核的同時(shí)，還將加強(qiáng)開(kāi)發(fā)商拍地資金來(lái)源的監(jiān)管。

“如果房?jī)r(jià)漲幅得不到抑制，熱點(diǎn)城市可能面臨又一輪升級(jí)。預(yù)計(jì)不同的城市將根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的變化，而適時(shí)做出調(diào)整。”世邦魏理仕中國(guó)研究部主管謝晨表示。

政策頻出市場(chǎng)卻繼續(xù)看多

各地頻頻出臺(tái)政策，從限購(gòu)、限貸到房企拍地、整頓商品房市場(chǎng)秩序，給房企造成了不小的壓力。有開(kāi)發(fā)商告訴記者，由于現(xiàn)在市場(chǎng)風(fēng)聲很緊，因此銷售和拍地變得相當(dāng)謹(jǐn)慎。

一家大型房企區(qū)域公司負(fù)責(zé)人告訴記者，現(xiàn)在工商、房企等部門，對(duì)房產(chǎn)銷售查得非常緊。

“以前取得預(yù)售證之前，就已經(jīng)開(kāi)始通過(guò)廣告蓄客等行動(dòng)，但現(xiàn)在只要沒(méi)拿到預(yù)售證，我們絕不敢蓄客。因?yàn)橐坏┍徊槌鰜?lái)，可能會(huì)面臨非常嚴(yán)厲的處罰，所以現(xiàn)在的銷售嚴(yán)格按照要求來(lái)做，不敢打擦邊球。”前述房企區(qū)域負(fù)責(zé)人說(shuō)。

一家中型房企高管表示，由于政府嚴(yán)查拍地資金來(lái)源，禁止通過(guò)場(chǎng)外配資、再融資等手段拿地，拍地的行動(dòng)也收斂了很多。

“開(kāi)發(fā)商拿地不融資的很少。以前那么多拿地的，一些為大家所熟知經(jīng)常拿地王的房企，要么是通過(guò)再融資、資產(chǎn)管理計(jì)劃等方式，要么是名股實(shí)債的方式通過(guò)融資來(lái)加大杠桿率。如果沒(méi)有外部的杠桿支持，這些高價(jià)地很難支撐得起來(lái)。但現(xiàn)在監(jiān)管部問(wèn)對(duì)拿地的資金來(lái)源查得這么嚴(yán)，開(kāi)發(fā)商很難用到杠桿率，所以很難把拍地價(jià)格抬得很高。而現(xiàn)在地王也相當(dāng)敏感，如果不是特別好的項(xiàng)目，大家現(xiàn)在也不會(huì)在此時(shí)拍高價(jià)地。”前述中型房企高層人士說(shuō)。

雖然被調(diào)控城市可能會(huì)面臨新一輪加碼，但市場(chǎng)的預(yù)期，卻仍然很微妙。

據(jù)萊坊國(guó)際近日的全球房地產(chǎn)報(bào)告，當(dāng)前影響房地產(chǎn)市場(chǎng)有三個(gè)重要趨勢(shì)：在資金層面，負(fù)利率降低了投資者對(duì)合理回報(bào)的期望，因而吸引資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。實(shí)際需求方面，雖然全球經(jīng)濟(jì)處于波動(dòng)中，但科技創(chuàng)新仍然在繼續(xù)推動(dòng)市場(chǎng)對(duì)物業(yè)的需求。而對(duì)熱點(diǎn)城市來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)較快的城市，其商業(yè)和住宅物業(yè)均出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象。

萊坊國(guó)際上海研究及咨詢部主管楊悅晨指出，一線城市房?jī)r(jià)很難下來(lái)的一個(gè)原因在于，對(duì)國(guó)內(nèi)資金來(lái)說(shuō)，處于發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)帶的樓市仍然是具有更強(qiáng)承載力的市場(chǎng)。

“今年房?jī)r(jià)增速的確較快，社科院的報(bào)告今年也多次提及防止資產(chǎn)泡沫。但從長(zhǎng)期來(lái)看，中國(guó)城市化的進(jìn)程仍在進(jìn)行中，一線和熱點(diǎn)二線城市的房地產(chǎn)長(zhǎng)期向上的走勢(shì)并沒(méi)有逆轉(zhuǎn)。另外，房地產(chǎn)市場(chǎng)短期可能會(huì)遇到調(diào)整，但中國(guó)在鼓勵(lì)科技創(chuàng)新和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的帶動(dòng)下，未來(lái)向好的形勢(shì)仍將存在很長(zhǎng)的時(shí)間。”楊悅晨在接受記者采訪時(shí)說(shuō)。