容積率是衡量小區(qū)居住舒適度的重要指標(biāo)，它的計(jì)算公式如下：容積率=建筑面積/用地面積。一塊地面積1萬(wàn)平方米，如果開發(fā)商蓋了1萬(wàn)平米的房子（建筑面積為1萬(wàn)平米），它的容積率是1，如果蓋了2萬(wàn)平米的房子，那么容積率就是2，這些房子可以將土地鋪滿兩遍。可以用下圖抽象地理解下：

不過現(xiàn)實(shí)中根本沒有這樣的房子，因?yàn)槲覀兊姆孔佑芯G地，有道路，有小區(qū)中心廣場(chǎng)等。所以容積率為1的小區(qū)，房子不可能是1層，容積率為2的房子，也不可能只有兩層，大致是下圖這個(gè)樣子的：

容積率是怎么影響居住舒適度的？

容積率越高，代表該地塊的用地強(qiáng)度越大。形象一點(diǎn)說，容積率越高，小區(qū)的建筑越高，容納的居民越多，小區(qū)越擁擠。

一塊土地在出讓之前就已經(jīng)確定了容積率，項(xiàng)目驗(yàn)收時(shí)，容積率不能突破這個(gè)指標(biāo)。但不要指望容積率比這個(gè)指標(biāo)低多少，因?yàn)橥恋氐某杀臼且欢ǖ模�蓋越多的房子，賣越多的面積，才能獲得更多的利潤(rùn)，開發(fā)商是傾向于高容積率的。

對(duì)于小區(qū)而言，為什么要限制容積率呢？

從政府層面來(lái)講，限制容積率也就限制了用地強(qiáng)度，相應(yīng)的建筑面積、人流量也會(huì)減小，與之相匹配的消防、供水、供電和交通壓力也會(huì)減輕。

對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說，住宅品質(zhì)雖然不是和容積率呈線性關(guān)系，但一般情況下，低容積率也就意味著小區(qū)的高居住品質(zhì)。

試想一下，你現(xiàn)在住的是兩梯一戶的6層電梯洋房，現(xiàn)在的小區(qū)狀況還算滿意，如果某一天樓層增加到30層，人口增加了5倍。那么電梯使用強(qiáng)度會(huì)成倍增加，小區(qū)產(chǎn)生的垃圾量也會(huì)大幅增加，小超市買東西也要排隊(duì)很長(zhǎng)時(shí)間，停車位也要靠搶了。限制容積率的意義就在這里。

容積率一般是多少？

各種建筑類型的容積率一般是這樣的：

容積率分為獨(dú)立別墅為0.2~0.5；聯(lián)排別墅為0.4~0.7；6層以下多層住宅為0.8~1.2；11層小高層住宅為1.5~2.0；18層高層住宅為1.8~2.5；19層以上住宅為2.4~4.5；還有的城市將容積率小于1的住宅定義為非普通住宅。而一些商住項(xiàng)目，容積率達(dá)到6~7也不是不可能，難言舒適。

實(shí)際容積率高于規(guī)劃容積率是怎么回事？

原因是各類“贈(zèng)送面積”的存在，比如地下室、半地下室、陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)、室內(nèi)層高不足的部分等，這些面積往往不計(jì)入或部分計(jì)入建筑面積。驗(yàn)收完成后，開發(fā)商還會(huì)通過封露臺(tái)、打通設(shè)備平臺(tái)的方式增加使用面積。

這些操作方式會(huì)增加實(shí)際容積率，不過一般不會(huì)直接導(dǎo)致小區(qū)整體居住品質(zhì)的降低，更多是開發(fā)商的一種營(yíng)銷方式，增加另一個(gè)指標(biāo)：得房率。