資深律師提醒：購(gòu)買商鋪須要求開發(fā)商將公攤面積納入計(jì)價(jià)方式 　

當(dāng)前臨近年底，又到商鋪集中銷售的旺季。然而，期望買來“下金蛋”的商鋪卻因?yàn)槊娣e縮水變成了“傷鋪”，這樣的事屢見不鮮。

來自大邑縣的王氏姐妹就遇到了這樣的現(xiàn)實(shí)難題：合同簽了，房款付了，待業(yè)主收房時(shí)卻發(fā)現(xiàn)公攤面積大幅縮水29.52平方米。日前該院在成都中院二審判決，盡管王氏姐妹獲得了3萬元的賠償，但王氏姐妹還是感覺吃了啞巴虧。

資深律師提醒，不少消費(fèi)者在商鋪公攤面積縮水時(shí)難以有效維護(hù)權(quán)，主要是投資者缺乏法律意識(shí)，在簽訂購(gòu)房合同時(shí)約定了諸如“如實(shí)際交付的建筑面積有誤差，按照房管局實(shí)測(cè)的套內(nèi)面積為準(zhǔn)，按此多退少補(bǔ)”的不利條款。因此購(gòu)房者在簽訂買賣合同時(shí)應(yīng)清楚這一條款所蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)，建議將公攤面積計(jì)價(jià)和面積差異處理的條款明文約定于補(bǔ)充協(xié)議中。

典型案例：

公攤面積“狂瘦身” 投資商鋪?zhàn)?ldquo;傷鋪”

來自大邑的王氏四姐妹稱，去年他們?cè)诔啥即笠啬硺潜P購(gòu)買了3套商鋪，并與開發(fā)商簽訂了《商業(yè)房買賣合同》，收房時(shí)發(fā)現(xiàn)公攤面積大幅縮水而與開發(fā)商展開了一場(chǎng)長(zhǎng)達(dá)一年之久的維權(quán)。不過，由于合同約定對(duì)其不利，王氏姐妹并未通過法律途徑充分保障自身權(quán)益。

據(jù)介紹，按照合同約定，王氏姐妹購(gòu)買的商鋪建筑面積186.64平方米（套內(nèi)面積為158.4平方米，公攤面積28.24平方米），每平米9412元。然而交房時(shí)，王氏姐妹卻發(fā)現(xiàn)開發(fā)商實(shí)際交付房屋面積大幅縮水，實(shí)際交付房屋面積只有174.55平方米（套內(nèi)面積為156.15平方米，公攤面積為18.40平方米），3套商鋪套內(nèi)面積縮水6.75平方米，公攤面積縮水合計(jì)達(dá)29.52平方米。高達(dá)29.52平方米的公攤面積縮水該不該賠償成為買賣雙方的主要糾紛。

為維護(hù)自己的權(quán)益，王氏姐妹將開發(fā)商告到法院。王氏姐妹認(rèn)為，按照套內(nèi)面積來算的話，三套商鋪的公攤面積價(jià)格為零是不合常理的。同時(shí)，開發(fā)商在宣傳房?jī)r(jià)時(shí)也是按照房屋面積（即套內(nèi)面積和公攤面積）合計(jì)進(jìn)行的宣傳，因此應(yīng)該按照9412元/平方米的價(jià)格補(bǔ)償其由于公攤面積縮水造成的34萬元損失。開發(fā)商則認(rèn)為，雙方當(dāng)事人在《商品房買賣合同》中約定了“如實(shí)際交付的建筑面積有誤差，按照房管局實(shí)測(cè)的套內(nèi)面積為準(zhǔn)，按此多退少補(bǔ)”的條款，因此公攤面積縮水部分不應(yīng)予以賠償。

歷時(shí)一年，經(jīng)過一審、二審兩級(jí)法院審理后，12月12日成都市中級(jí)人民法院下達(dá)了終審判決。法院認(rèn)為，由于合同沒有約定公攤的計(jì)價(jià)方式，王氏四姐妹要求按照9412元每平米的價(jià)格賠償或者補(bǔ)償消費(fèi)者因公攤面積縮水而造成的損失主張，沒有合同和法律依據(jù)。同時(shí)，合同雖然明確約定了公攤面積，而且沒有約定公攤面積的價(jià)格，但是開發(fā)商應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)信原則，按照約定全面履行自己的義務(wù)，在公攤面積沒有約定價(jià)格，以及沒有約定公攤面積縮水的處理方式的情況下，依據(jù)公平原則判決開發(fā)商補(bǔ)償消費(fèi)者3萬元。

律師提醒：

公攤索賠成不成 謹(jǐn)慎合同陷阱是關(guān)鍵

王氏姐妹的遭遇并不是個(gè)例。據(jù)介紹，由于住宅限購(gòu)和一系列調(diào)控政策，投資商鋪的人越來越多，而公攤縮水則是商鋪投資中較常見的糾紛。資深律師表示，之所以購(gòu)房者難以勝訴，是因?yàn)殡p方在簽訂商品房買賣合同時(shí)，開發(fā)商往往要求面積差異以套內(nèi)面積為標(biāo)準(zhǔn)，交房時(shí)一旦公攤面積大幅縮水，賣方便可搬出合同約定來進(jìn)行辯解，購(gòu)房者往往只能吃啞巴虧。

四川華蓋律師事務(wù)所主任律師徐華認(rèn)為：房屋總價(jià)包含了套內(nèi)建筑面積和公攤面積，房屋的銷售均價(jià)均以房屋總價(jià)除以套內(nèi)建筑面積和公攤面積之和進(jìn)行計(jì)算。按照實(shí)際成交價(jià)格即建筑面積的單價(jià)9412元每平米來計(jì)算，王氏四姐妹多支付開發(fā)商277842.24元。本案中，公攤建筑面積屬于合同的標(biāo)的即商品房的重要組成部分，與套內(nèi)建筑面積共同構(gòu)成建筑面積，在特定的樓盤特定的市場(chǎng)環(huán)境下，建筑面積的多少直接影響房屋的總價(jià)。公攤建筑面積縮水36.27米2，王氏四姐妹損失近28萬的情況下，法院判決補(bǔ)償3萬元的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有失公允。

四川君合律師事務(wù)所盧宇律師認(rèn)為，公攤縮水的索賠必須看合同如何約定，購(gòu)房者一定要謹(jǐn)慎合同中關(guān)于面積縮水的相關(guān)約定，最好能夠在補(bǔ)充協(xié)議中明文約定公攤面積差異處理?xiàng)l款，以維護(hù)自己的權(quán)益。另有法律界人士提醒，公攤面積縮水之所以常常出現(xiàn)糾紛，是因?yàn)橘?gòu)房者在糾紛發(fā)生前并未意識(shí)到該條款背后所蘊(yùn)藏的風(fēng)險(xiǎn)。建議購(gòu)房者在與開發(fā)商簽訂商鋪買賣合同時(shí)，要求開發(fā)商將公攤面積納入計(jì)價(jià)方式和面積差異處理的具體條款之中，從而規(guī)避此類風(fēng)險(xiǎn)。