2024年伊始，一線城市的土拍市場(chǎng)既有觸頂成交，也有底價(jià)成交，更有流拍出現(xiàn)。進(jìn)入1月份，作為一線城市的北京、上海、廣州住宅用地均有開年土拍。其中，北京推出住宅用地4宗，全部成交，2宗地塊觸頂成交，2宗地塊底價(jià)成交；廣州出讓2宗住宅用地，全部流拍；上海住宅用地成交2宗，1宗地塊觸頂成交，1宗地塊底價(jià)成交。

相較其他城市，一線城市的土地市場(chǎng)韌性較強(qiáng)，也是全國(guó)土地市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，從一線城市土地成交結(jié)果可以看出，今年初，一線城市土拍分化現(xiàn)象仍在加劇。

北京、上海、廣州均完成開年土拍

1月4日，北京開啟2024年第一場(chǎng)土拍，4宗地塊全部成交，收金122.035億元。其中，“大瓦窯雙子”地塊均觸頂搖號(hào)成交，京能、中建信和各落一子；羊坊地塊、房山拱辰地塊均以底價(jià)成交，分別由中建壹品、北京城建摘得。這4宗地塊出現(xiàn)明顯的冷熱分化。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪認(rèn)為，相較之前豐臺(tái)大紅門地塊遭22家房企爭(zhēng)搶的激烈場(chǎng)面，北京2024年第一場(chǎng)土拍則較顯理性。兩宗大瓦窯地塊意外火熱，似乎成為北京本場(chǎng)土拍的重要關(guān)注點(diǎn)。整體來(lái)看，兩宗觸頂?shù)貕K繼續(xù)為北京市場(chǎng)注入了積極因素，令房企對(duì)接下來(lái)北京土拍市場(chǎng)仍然持看好態(tài)度，未來(lái)局部地塊火熱現(xiàn)象或時(shí)有發(fā)生。

1月10日，上海舉行2024年首場(chǎng)土拍，出讓2宗涉宅地塊，分布于松江區(qū)佘山和泗涇板塊，最終有1宗地塊觸頂搖號(hào)成交，1宗地塊底價(jià)成交。其中，松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)地塊經(jīng)過56輪競(jìng)價(jià)，報(bào)價(jià)觸及地價(jià)上限52.51億元，轉(zhuǎn)入競(jìng)高品質(zhì)建設(shè)指標(biāo)環(huán)節(jié)，進(jìn)而步入搖號(hào)環(huán)節(jié)，最終由招商蛇口幸運(yùn)搖中，成交價(jià)52.51億元，成交樓面價(jià)17634元/平方米，溢價(jià)率9.33%。根據(jù)土地出讓要求，該地塊全裝修住宅建筑面積應(yīng)占總住宅建筑面積的50%以上，中小套型住宅建筑面積不得低于該地塊住宅總建筑面積的80%，需符合綠色建筑二星級(jí)及超低能耗建筑指標(biāo)，還有7%的公租房比例。

而松江區(qū)佘山地塊僅有一家競(jìng)買人報(bào)名，最終由國(guó)貿(mào)以10.649億元底價(jià)獲得。根據(jù)土地出讓要求，該地塊住宅套數(shù)下限510套，全裝修住宅建筑面積應(yīng)占總住宅建筑面積的50%以上，中小套型住宅建筑面積不得低于該地塊住宅總建筑面積的60%。

值得一提的是，1月9日，廣州舉行2024年首場(chǎng)土拍，出讓2宗地塊，全部流拍，總起始價(jià)為58.02億元。其中，天河區(qū)黃村三聯(lián)路地塊總建筑面積5.82萬(wàn)平方米，起始價(jià)23.18億元，折合樓面價(jià)3.98萬(wàn)元/平方米。對(duì)于流拍的原因，業(yè)內(nèi)人士分析稱，該地塊體量小，可發(fā)揮的空間不大，再加上周邊是大學(xué)、產(chǎn)業(yè)園，沒有一手住宅，未來(lái)難以形成成片的居住氛圍。

另一宗流拍地塊為白云區(qū)金沙洲地塊，占地約8.96萬(wàn)平方米，起始價(jià)34.84億元，折合樓面價(jià)1.53萬(wàn)元/平方米。該地塊原定于2023年12月29日下午競(jìng)拍，后延至2024年1月9日出讓，但依然無(wú)人報(bào)價(jià)。

業(yè)內(nèi)：核心優(yōu)質(zhì)地塊維持一定熱度

對(duì)于北京、上海、廣州三個(gè)一線城市的首場(chǎng)土拍，中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，核心優(yōu)質(zhì)地塊維持一定熱度，土拍分化現(xiàn)象仍在加劇。北京大瓦窯2宗地塊吸引多家房企報(bào)名，豐臺(tái)羊坊、房山拱辰地塊均以底價(jià)成交。上海松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)地塊經(jīng)過56輪競(jìng)價(jià)、報(bào)價(jià)觸頂，接受綠色建筑二星級(jí)及超低能耗建筑指標(biāo)，還有7%的公租房比例，通過搖號(hào)成交，而松江區(qū)佘山北基地20A-04A號(hào)地塊卻以底價(jià)成交。廣州2宗地塊因?yàn)橘|(zhì)量欠佳均流拍。由此可見，核心優(yōu)質(zhì)地塊維持一定熱度，一線城市土拍分化現(xiàn)象仍在加劇。

陳文靜認(rèn)為，在一線城市中，拿地主力仍是以央企、國(guó)企為主。2023年，一線城市中，央企、國(guó)企拿地金額占比均在六成以上，其中北京、深圳的央企、國(guó)企占比近八成。從2024年北京、上海首場(chǎng)土拍的參拍企業(yè)來(lái)看，均為央企、國(guó)企拿地。

“當(dāng)前，北京、上海、深圳尚未調(diào)整地價(jià)上限，后續(xù)有望根據(jù)市場(chǎng)變化優(yōu)化土拍規(guī)則，如部分區(qū)域取消或提升溢價(jià)率上限等，而在房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未企穩(wěn)下，中小房企資金壓力仍在，獲取優(yōu)質(zhì)地塊難度將加大，央企、國(guó)企資金優(yōu)勢(shì)更為明顯。”陳文靜如此說(shuō)。

從2023年全年來(lái)看，央企、國(guó)企在資金、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)等方面具有優(yōu)勢(shì)，成為拿地的主力軍。其中，中海激戰(zhàn)上海灘，聯(lián)合上海西岸開發(fā)砸下240億元，拿下今年上海的總價(jià)地王。

克而瑞分析人士指出，2023年，300城土地成交建面再度刷新近十年新低值。分能級(jí)城市來(lái)看，無(wú)論是成交建面還是成交金額，各能級(jí)城市土地成交情況均不及2022年同期水平。其中，一線城市的土地成交規(guī)模為2610萬(wàn)平方米，較2022年同期下降32%。除了北京土地成交面積同比上漲18%外，其余三個(gè)一線城市的土地成交面積均不敵2022年同期。未來(lái)，謹(jǐn)慎拿地的主旋律還將延續(xù)至2024年，在影響房企投資的兩大因素——資金與預(yù)期未有明顯好轉(zhuǎn)之前，拿地意愿將保持弱復(fù)蘇。從城市層面看，土地市場(chǎng)還將低熱運(yùn)行、持續(xù)分化，在城市和地塊選擇上，一二線城市及市區(qū)核心地塊、配套完善地塊將更受房企青睞。

來(lái)源：新京報(bào)