2024年以來，監(jiān)管部門對(duì)房地產(chǎn)融資的支持，力度驟然升級(jí)。

1月30日，廣西南寧市宣布已建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，并向當(dāng)?shù)亟鹑跈C(jī)構(gòu)推送了第一批107個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”。“白名單”中的北投荷院項(xiàng)目已獲得民生銀行南寧分行3.3億元開發(fā)貸款。

這是第一個(gè)推出房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”的城市。此時(shí)距離住建部召開城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制部署會(huì)，僅僅過去4天；距離兩部門發(fā)布《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的通知》，也僅僅過去不到三周。

同期，重慶市也宣布，已經(jīng)建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，并已梳理出第一批房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”314個(gè)，融資需求約830億元。1月30日，項(xiàng)目“白名單”已向轄內(nèi)大型銀行、股份制銀行、異地城商行、三家市屬法人銀行等28家主要銀行推送。

有市場(chǎng)人士表示，從某種程度上，“白名單”的出臺(tái)速度超出預(yù)期，也體現(xiàn)出監(jiān)管部門對(duì)房地產(chǎn)融資的高度重視。預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間，各主要城市將陸續(xù)出臺(tái)“白名單”，對(duì)房地產(chǎn)的金融支持也將更加精準(zhǔn)。

對(duì)于渴望流動(dòng)性的房地產(chǎn)業(yè)來說，這一措施的效果值得期待。

信貸資金精準(zhǔn)投放

“白名單”的推出，是建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的結(jié)果。

2024年1月12日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的通知》，要求各地級(jí)及以上城市建立由城市政府分管住房城鄉(xiāng)建設(shè)的負(fù)責(zé)同志擔(dān)任組長(zhǎng)，屬地住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門、金融監(jiān)管總局派出機(jī)構(gòu)等為成員單位的房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制。

協(xié)調(diào)機(jī)制根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)情況及項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、信用、財(cái)務(wù)等情況，按照公平公正原則，提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項(xiàng)目名單，向本行政區(qū)域內(nèi)金融機(jī)構(gòu)推送。

這也是房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”的由來。該文件還提出了兩類可納入“白名單”的項(xiàng)目：正常開發(fā)建設(shè)、抵押物充足、資產(chǎn)負(fù)債合理、還款來源有保障的項(xiàng)目；開發(fā)建設(shè)暫時(shí)遇到困難但資金基本能夠平衡的項(xiàng)目。

1月26日，住建部召開城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制部署會(huì)指出，針對(duì)當(dāng)前部分房地產(chǎn)項(xiàng)目融資難題，各地要以項(xiàng)目為對(duì)象，抓緊研究提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項(xiàng)目名單，協(xié)調(diào)本行政區(qū)域內(nèi)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款，精準(zhǔn)有效支持合理融資需求。

項(xiàng)目融資“白名單”的背后，是房地產(chǎn)融資管理制度的重大變革。

一位房地產(chǎn)資深從業(yè)者向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，過去很長(zhǎng)一段時(shí)間里，規(guī)模效應(yīng)對(duì)融資起著決定性作用，具體表現(xiàn)為，銷售規(guī)模靠前的大型房企，以及區(qū)域市場(chǎng)占有率較高的房企，旗下項(xiàng)目更容易獲得融資。

近年來，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期。出于控制風(fēng)險(xiǎn)的考量，金融機(jī)構(gòu)在發(fā)放項(xiàng)目貸款時(shí)，更多考量企業(yè)的“所有制性質(zhì)”：相比于民營房企，國央企更容易獲得融資。

但這些考量方式均未能與房地產(chǎn)開發(fā)的基本特點(diǎn)相結(jié)合。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示，我國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營基本采用項(xiàng)目公司制，集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)與項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)有差別。指導(dǎo)商業(yè)金融機(jī)構(gòu)區(qū)分集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)與項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，淡化集團(tuán)情況，重點(diǎn)根據(jù)項(xiàng)目資金狀況，對(duì)于不同狀況的項(xiàng)目分類支持，是較為可行的辦法，也體現(xiàn)出更加精細(xì)的融資管理思路。

“白名單”猜想

除南寧、重慶兩地外，青島也傳出相關(guān)動(dòng)態(tài)。據(jù)媒體報(bào)道，1月29日，青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，青島正在抓緊推進(jìn)相關(guān)工作，目前全市已經(jīng)有120多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了申報(bào)，青島住建局將按照住建部要求，按照公平公正原則，篩選符合條件的項(xiàng)目，并向金融機(jī)構(gòu)推送。

“白名單”出爐速度之快，出乎很多從業(yè)者的意料。

一位房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者指出，在此前的保交樓、紓困資金發(fā)放等工作中，政府部門已經(jīng)掌握了所在城市的項(xiàng)目基本狀況。在此基礎(chǔ)上進(jìn)行適當(dāng)?shù)暮Y選和增減，“白名單”的出爐并非難事。

該人士所在的企業(yè)位于中部某省，他表示，1月31日早間，得知公司已收到政府部門關(guān)于“白名單”項(xiàng)目的申報(bào)要求。但在此之前，2022年以來，所在城市項(xiàng)目的建設(shè)、交付、資金使用等情況便已向相關(guān)政府部門同步，并按月更新。

他認(rèn)為，此前在發(fā)放紓困資金時(shí)，監(jiān)管部門就曾確定過一批本地項(xiàng)目“白名單”。此次項(xiàng)目融資“白名單”的確定，與前者有著相似的邏輯。

一方面，發(fā)放紓困資金時(shí)，政府部門出于規(guī)避道德風(fēng)險(xiǎn)的考慮，曾確定了“救項(xiàng)目、不救企業(yè)”的大原則，這很符合將集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分割的原則。

另一方面，當(dāng)時(shí)曾根據(jù)銷售情況、建設(shè)進(jìn)度、資金到位情況等，對(duì)項(xiàng)目做出篩選，具體標(biāo)準(zhǔn)也與前述《通知》確定的兩類項(xiàng)目十分類似。

但該人士指出，不同的是，原有的“白名單”涉及專項(xiàng)紓困資金，額度相對(duì)有限，對(duì)項(xiàng)目的篩選更加嚴(yán)格。最新的“白名單”則以信貸資金發(fā)放為主，覆蓋的范圍會(huì)更大。

從目前的節(jié)奏來看，已有不少企業(yè)接到申報(bào)通知或已著手申報(bào)，更多的“白名單”或已在路上。

華東區(qū)域的一位房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者指出，已按照要求向政府部門申報(bào)了一批項(xiàng)目，但最終能否獲批，還要由監(jiān)管部門和金融機(jī)構(gòu)確定。也有房企人士表示，已在政府部門的指導(dǎo)下申報(bào)。

有分析人士指出，市場(chǎng)活躍度低、項(xiàng)目交付壓力大的城市，對(duì)“白名單”的推進(jìn)更加迫切。因此，未來一段時(shí)間，會(huì)有更多的城市確定并向金融機(jī)構(gòu)推送“白名單”。

至于該項(xiàng)措施的作用，廣東省住房政策研究中心副主任、專業(yè)研究員李宇嘉表示，此舉可逐步讓市場(chǎng)形成共識(shí)，阻斷房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的傳播，不僅有利于保交樓的解決，也有利于市場(chǎng)對(duì)期房的接受程度，從而穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

但要徹底改善行業(yè)流動(dòng)性，還需要銷售的復(fù)蘇。近期，熱點(diǎn)城市繼續(xù)松綁樓市政策，有望在銷售端給予支持。分析人士表示，融資、銷售兩端迎來利好，對(duì)市場(chǎng)的提振作用值得期待。

來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道