2023年開年，全國(guó)已經(jīng)陸續(xù)有近30個(gè)城市優(yōu)化住房公積金政策，進(jìn)一步降低購(gòu)房者置業(yè)成本，帶動(dòng)住房需求釋放。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，截至2月15日，常州、烏魯木齊、連云港、蘭州、大連、紹興、濟(jì)南、威海等29個(gè)城市先后優(yōu)化住房公積金政策，優(yōu)化方向聚焦在提高公積金貸款額度上限、支持“商轉(zhuǎn)公”、提高首次住房公積金貸款額度以及降低首付比等。

多地提高公積金貸款額度、降低首付比

對(duì)于購(gòu)房者來說，公積金貸款購(gòu)房相較商業(yè)貸款可享受更低的貸款利率，所以更為受到青睞。去年9月30日，央行下調(diào)首套公積金貸款利率，5年以上首套公積金貸款利率降至3.1%。公積金貸款政策的優(yōu)化調(diào)整有利于進(jìn)一步降低購(gòu)房者置業(yè)成本，帶動(dòng)住房需求釋放，對(duì)當(dāng)前穩(wěn)定樓市預(yù)期、提升市場(chǎng)活躍度或?qū)�產(chǎn)生積極效應(yīng)。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2022年以來，全國(guó)超200省市（縣）優(yōu)化住房公積金貸款政策，優(yōu)化方向包括提高個(gè)人公積金貸款額度上限、降低公積金貸款首付比例、個(gè)人可提取公積金賬戶余額用于首付等。

2023年以來，也陸續(xù)有29個(gè)城市優(yōu)化住房公積金政策，優(yōu)先聚焦提高公積金貸款額度。例如，烏魯木齊將公積金最高貸款額度由70萬(wàn)元上調(diào)為80萬(wàn)元，二手房公積金貸款首付款比例降低至20%。

與此同時(shí)，為了降低多孩家庭的購(gòu)房成本，濟(jì)南提高了多孩家庭的住房公積金貸款額度。其中，申請(qǐng)住房公積金貸款購(gòu)買首套自住房的，一人繳存住房公積金的職工家庭最高可貸60萬(wàn)元，兩人及以上繳存住房公積金的職工家庭最高可貸90萬(wàn)元；生育三孩的繳存職工家庭，申請(qǐng)住房公積金貸款購(gòu)買首套自住住房的，一人繳存住房公積金的職工家庭最高可貸60萬(wàn)元，兩人及以上繳存住房公積金的職工家庭最高可貸100萬(wàn)元。

值得關(guān)注的是，三四線城市包括臺(tái)州、東營(yíng)、臨沂等在提高公積金貸款額度的基礎(chǔ)上，還降低了首付比例。例如，東營(yíng)公積金新政中，用公積金貸款購(gòu)買首套自住住房的，首付款比例由30%降低為20%，購(gòu)買第二套自住住房的，首付款比例由40%降低為30%。同時(shí)，月還款額與月收入比上限由50%提高到60%。

取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”、支持“商轉(zhuǎn)公”

除了提高額度、降低首付外，部分城市還進(jìn)一步放寬了住房公積金貸款的條件，比如取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”。

例如，1月16日，烏蘭浩特發(fā)布公積金購(gòu)房新政，對(duì)現(xiàn)有的住房公積金個(gè)人住房貸款從“既認(rèn)房屋套數(shù)又認(rèn)貸款次數(shù)”調(diào)整為“只認(rèn)房屋套數(shù)不認(rèn)貸款次數(shù)”，且住房只認(rèn)實(shí)有住房。

隨著公積金貸款利率的下調(diào)，其和存量房商業(yè)貸款利率的差距逐步拉大。在前幾年購(gòu)買商品房的購(gòu)房者大多“站在了商貸利率的高點(diǎn)”，隨著貸款利率尤其是公積金貸款利率的下調(diào)，已購(gòu)買住房的購(gòu)房者希望通過“商轉(zhuǎn)公”的方式來降低還貸成本。但是，在以往“商轉(zhuǎn)公”的操作中，需要購(gòu)房者先結(jié)清現(xiàn)有的住房貸款再重新申請(qǐng)公積金貸款，其間增加了借貸成本和周期。自去年以來，多個(gè)城市重啟“商轉(zhuǎn)公”政策，并且優(yōu)化了“商轉(zhuǎn)公”貸款方式。

以常州為例，常州“商轉(zhuǎn)公”可選擇“以貸還貸”或“先還后貸”，而前者“以貸還貸”的方式直接通過對(duì)口銀行將商貸轉(zhuǎn)為公積金貸款，不僅減少了資金成本，也提高了效率。

除了常州外，自去年下半年至今，陸續(xù)有福州、常州、漢中、洛陽(yáng)等城市推出“商轉(zhuǎn)公”政策并且優(yōu)化了“商轉(zhuǎn)公”的轉(zhuǎn)貸方式，減輕了存量房購(gòu)房者的還款壓力。

探索解決公積金貸款資金缺口新路

隨著公積金政策的優(yōu)化，更多的購(gòu)房者享受到了住房公積金制度帶來的實(shí)惠和便利，不僅減輕了購(gòu)房者的購(gòu)房成本，而且有利于城市房地產(chǎn)平穩(wěn)健康的運(yùn)行。

但是，受到各地地方政府公積金貸款資金不足的壓力，住房公積金政策使用范圍和優(yōu)惠力度有限。根據(jù)2021年全國(guó)公積金年報(bào)數(shù)據(jù)，截至2021年末，貴州、重慶、浙江等地公積金個(gè)貸率均超過90%，公積金貸款資金缺口問題亦值得關(guān)注。在是否啟動(dòng)“商轉(zhuǎn)公”的政策時(shí)，多地諸如北京、武漢、青島等城市均因“住房公積金流動(dòng)性不足風(fēng)險(xiǎn)依然存在，個(gè)貸率仍處于高位運(yùn)行”，而不能恢復(fù)辦理二套房“商轉(zhuǎn)公”貸款。

2022年12月，中共中央、國(guó)務(wù)院印發(fā)《擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2022－2035年）》，亦明確提出將“健全住房公積金制度”。

針對(duì)公積金缺口的問題，2月13日，海南省住房公積金管理局發(fā)布《海南省住房公積金個(gè)人住房貸款資產(chǎn)證券化管理辦法（征求意見稿）》和《海南省住房公積金個(gè)人住房貼息貸款管理辦法（征求意見稿）》公開征求意見的公告，其中提出的“公積金貸款證券化”和“貼息貸款”方式，都將拓寬公積金貸款的來源，緩解住房公積金流動(dòng)性緊張的問題。但是，2月15日，上述征求意見稿被撤回，海南省住房公積金管理局相關(guān)工作人員對(duì)外回應(yīng)稱，該政策還在調(diào)研階段。

“短期來看，若海南省本次管理辦法可以順利落地執(zhí)行，公積金個(gè)人住房貸款的相關(guān)舉措有望在更多地區(qū)推廣，更好地支持剛需和改善型住房需求。”中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜如是說。

來源：新京報(bào)