近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年1—11月份，全國(guó)商品房銷售面積、商品房銷售額繼續(xù)同比下降，降幅保持兩成以上。全國(guó)房地產(chǎn)投資同比降幅擴(kuò)大到9.8%，接近兩位數(shù)。

同期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比下降25.7%，繼續(xù)保持較大跌幅。

2022年11月，全國(guó)70個(gè)大中城市中，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市有51個(gè)，比上月減少7個(gè)；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市有62個(gè)，與上月持平。

這些數(shù)據(jù)表明，樓市常見(jiàn)的年末“翹尾”行情并未如期而至。

今年以來(lái)，各級(jí)監(jiān)管部門(mén)頻繁出臺(tái)穩(wěn)樓市政策，并一度令樓市出現(xiàn)回溫跡象。但總體來(lái)看，市場(chǎng)的短暫回溫尚未轉(zhuǎn)化為持續(xù)性的復(fù)蘇。

近日，中共中央、國(guó)務(wù)院印發(fā)了《擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2022－2035年）》（以下簡(jiǎn)稱《綱要》），其中有不少篇幅提及房地產(chǎn)，涉及住房買賣、租賃、家裝、家電等領(lǐng)域。業(yè)內(nèi)分析人士指出，從中長(zhǎng)期來(lái)看，這些措施有利于市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

年末“翹尾”行情難現(xiàn)

2022年，各類穩(wěn)樓市政策密集推出。

出于沖擊年度業(yè)績(jī)的考慮，房企通常在年末加大銷售力度，從而使市場(chǎng)出現(xiàn)年末“翹尾”行情。但今年以來(lái)，“翹尾”行情似乎并未如期而至。

今年1—11月份，全國(guó)商品房銷售面積12.1億平方米，同比下降23.3%；商品房銷售額11.9萬(wàn)億元，同比下降26.6%。

其中，11月單月的房地產(chǎn)銷售規(guī)模同比下滑了三成以上。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜指出，雖然今年的政策力度不小，但短期來(lái)看，影響居民購(gòu)房的收入預(yù)期、房?jī)r(jià)預(yù)期等因素尚未出現(xiàn)明顯修復(fù)，購(gòu)房者置業(yè)觀望情緒仍較重，市場(chǎng)企穩(wěn)仍需要時(shí)間。她預(yù)計(jì)，從全國(guó)市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，全年商品房銷售面積同比降幅或仍超20%，12月單月市場(chǎng)調(diào)整壓力仍較大。

她還指出，在供應(yīng)端，“金融16條”、“三支箭”加快落地，修復(fù)了企業(yè)端預(yù)期，但目前授信資金、發(fā)債和股權(quán)融資等更多處于初期階段，資金真正落位仍需要時(shí)間。同時(shí)，在全國(guó)土地縮量態(tài)勢(shì)持續(xù)、銷售市場(chǎng)低迷影響下，新開(kāi)工面積和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額累計(jì)同比降幅繼續(xù)擴(kuò)大。

11月單月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模降至1萬(wàn)億元以下，房屋施工面積和新開(kāi)工面積也保持低位。

貝殼研究院市場(chǎng)分析師劉麗杰也指出，從前瞻指標(biāo)看，11月代表市場(chǎng)預(yù)期的二手房景氣指數(shù)進(jìn)一步下降，二手房帶看客源量和新增房源量繼續(xù)回調(diào)，整體市場(chǎng)活躍度較低，相關(guān)指標(biāo)的綜合表現(xiàn)反映出年底傳統(tǒng)“翹尾”行情較難出現(xiàn)。

作為重要市場(chǎng)風(fēng)向標(biāo)的價(jià)格方面，今年11月，全國(guó)70個(gè)大中城市中，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市有51個(gè)，二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市有62個(gè)。也即，在納入統(tǒng)計(jì)的大中城市中，房?jī)r(jià)下降仍是主流。

其中，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別下降0.2%和0.4%，降幅均比10月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；二線城市新房和二手房?jī)r(jià)格保持下降，但降幅收窄；三線城市新房?jī)r(jià)格降幅收窄，二手房?jī)r(jià)格降幅持平。

居住消費(fèi)利好中長(zhǎng)期

穩(wěn)樓市政策持續(xù)出臺(tái)的同時(shí)，對(duì)居住消費(fèi)的提振措施也開(kāi)始推出。近日，中共中央、國(guó)務(wù)院印發(fā)了《擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2022－2035年）》（以下簡(jiǎn)稱《綱要》），在住房方面，提出促進(jìn)居住消費(fèi)健康發(fā)展。堅(jiān)持“房住不炒”定位，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，支持居民合理自住需求，遏制投資投機(jī)性需求，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。

《綱要》還提出，完善住房保障基礎(chǔ)性制度和支持政策，以人口凈流入的大城市為重點(diǎn)，擴(kuò)大保障性租賃住房供給。因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。完善長(zhǎng)租房政策，逐步使租購(gòu)住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利。健全住房公積金制度。推進(jìn)無(wú)障礙設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)家庭裝修消費(fèi)，增加智能家電消費(fèi)，推動(dòng)數(shù)字家庭發(fā)展。

在衣食住行等傳統(tǒng)消費(fèi)領(lǐng)域中，居住消費(fèi)的潛力較大。釋放住房消費(fèi)，不僅有助于擴(kuò)大內(nèi)需，構(gòu)建國(guó)內(nèi)大循環(huán)，也有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)邁向下一個(gè)發(fā)展階段。

陳文靜指出，《綱要》中涉及房地產(chǎn)的內(nèi)容較為全面，既明確了“房住不炒”的基本政策定位，強(qiáng)調(diào)抑投機(jī)政策的精準(zhǔn)性，又提出加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)的基本原則，有助于穩(wěn)定市場(chǎng)情緒。

她表示，住房消費(fèi)不僅包括住房買賣和租賃，還涉及房屋改造、家庭裝修、智能家電等，既說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)仍存在結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，又體現(xiàn)出后開(kāi)發(fā)時(shí)代，行業(yè)的發(fā)展?jié)摿Σ豢珊鲆暋?/p>

分析人士普遍認(rèn)為，相比現(xiàn)有的穩(wěn)樓市政策，《綱要》更像是房地產(chǎn)中長(zhǎng)期發(fā)展的利好措施，短期能起到穩(wěn)定市場(chǎng)情緒的作用。待相關(guān)的細(xì)化政策落地，市場(chǎng)才可享受到實(shí)質(zhì)性的利好。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的短期走勢(shì)，仍將取決于現(xiàn)有政策的效果。

劉麗杰指出，展望2023年，企業(yè)融資支持政策將加快保交樓的實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，消費(fèi)者對(duì)購(gòu)買新房的觀望情緒有望緩解，促使今年部分延遲的購(gòu)買需求在2023年逐步釋放，預(yù)計(jì)2023年市場(chǎng)將逐步呈現(xiàn)量?jī)r(jià)趨穩(wěn)走勢(shì)。

中原地產(chǎn)專業(yè)分析師張大偉也表示，截至2022年11月，各級(jí)監(jiān)管部門(mén)出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)超過(guò)1050次，力度和密度都堪稱空前。目前，政策的疊加效果將逐漸顯現(xiàn)。且隨著疫情趨于平穩(wěn)，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)將逐漸恢復(fù)，這都將對(duì)房地產(chǎn)形成利好。他認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望在2023年第二季度有所企穩(wěn)。

來(lái)源：21經(jīng)濟(jì)網(wǎng)