一直高歌猛漲的物業(yè)股遭遇了破發(fā)。

10月22日，第一服務(wù)上市破發(fā)，當(dāng)日收盤報1.76港元，較發(fā)行價2.4港元跌去26.67%，總市值17.60億港元。次日收盤，第一服務(wù)報收1.70港元，跌幅3.41%。

物業(yè)股上市潮仍在持續(xù)，但勢頭似乎已經(jīng)有了些微妙變化。公開資料顯示，合景悠活、世茂服務(wù)均已通過聆訊，將于10月30日登陸港交所，恒大、華潤、融創(chuàng)等龍頭房企的物業(yè)分拆業(yè)務(wù)正等待上市。

少見的轉(zhuǎn)板上市 少見的首日破發(fā)

第一服務(wù)成立于2020年1月20日，但其并不是資本市場新軍。

第一服務(wù)的主要資產(chǎn)來自當(dāng)代置業(yè)旗下的兩家“第一”系公司，是新三板市場極少見的轉(zhuǎn)板合并上市企業(yè)。2019年12月，第一物業(yè)和第一人居從新三板摘牌；2020年2月，第一物業(yè)收購第一人居72.1%股權(quán)，兩家公司合二為一。

此前的10月21日，第一服務(wù)公布最終發(fā)售定價2.40港元，接近此前預(yù)設(shè)的2.46港元上限。香港公開發(fā)售方面，合共獲得約66.69倍認(rèn)購；國際公開發(fā)售方面，合共獲得約6.25倍認(rèn)購。

或正因此，張鵬對首日破發(fā)并無太多擔(dān)憂，其在朋友圈發(fā)布了感謝宣言，除了感謝張雷，還列舉了長長的保薦機構(gòu)及投資機構(gòu)等名單，“公司堅持長期主義，而且積極向好！”

目前，第一服務(wù)的主要控股股東包括張雷、張鵬、世家集團、雪松集團、皓峰投資，世家集團、雪松集團由張雷全資擁有，皓峰投資由張鵬全資擁有。張雷共持有第一服務(wù)52.7%股權(quán)，張鵬持有22.8%股權(quán)。

張雷與張鵬為一致行動人，合計持有第一服務(wù)75.5%股權(quán)。

第一服務(wù)背靠當(dāng)代置業(yè)，本身規(guī)模不大，其業(yè)績大部分來自于此。

招股書說明顯示，截至2020年5月22日，第一服務(wù)交付管理的總建筑面積為1500萬平方米。其中，當(dāng)代置業(yè)集團開發(fā)的總建筑面積990萬平方米、第三方開發(fā)商開發(fā)的總建筑面積510萬平方米，占比分別為66%、34%。

在管面積方面，截至2017年末，第一服務(wù)在管建筑面積為731.8萬平方米，2018年為1062.6萬平方米；2019年，第一服務(wù)業(yè)務(wù)版圖擴展至中國19個省市49個城市，在管建筑面積達到1354.3萬平方米，三年復(fù)合增長率為36%。

2017～2019年，當(dāng)代置業(yè)所開發(fā)物業(yè)的在管建筑面積分別為630萬平方米、750萬平方米、940萬平方米，分別占同期物業(yè)管理服務(wù)收益總額的95.2%、85.8%、79.4%。

不過，第一服務(wù)還是在盡力擺脫對于母公司的依賴。招股說明書顯示，其第三方開發(fā)商開發(fā)項目應(yīng)占的在管建筑面積由2017年的100萬平方米增至2019年的420萬平方米，復(fù)合增長率約105.2%；第三方開發(fā)商獲得的合約建筑面積由2017年的2.9百萬平方米增加至2019年的10.8百萬平方米，復(fù)合年增長率為91.2%。

物業(yè)風(fēng)口還在嗎？

2019年末，物業(yè)企業(yè)上市熱潮掀起，受到了資本市場的追捧，鑫苑服務(wù)、建業(yè)新生活、金融街物業(yè)等一系列開發(fā)商分拆物業(yè)紛紛上市，很多企業(yè)的市盈率達到了40～50倍，最高的招商積余市盈率曾一度超過130倍。

截至2020年三季度末，上市物業(yè)企業(yè)已達30家，今年已有6家物業(yè)公司成功上市，另有14家企業(yè)排隊等待中。

富途證券指出，港股物業(yè)板塊近期出現(xiàn)了整體大幅回調(diào)的現(xiàn)象，多數(shù)物業(yè)股出現(xiàn)了20%~30%的回調(diào)。

在分析原因時，其指出，物業(yè)股IPO定價愈發(fā)激進，甚至部分物業(yè)新股的發(fā)行市盈率要遠(yuǎn)超已上市的可比公司的估值，因而上市后不久，遭遇大跌，也是完全正常，畢竟在一個同質(zhì)化的行業(yè)，且在公司整體實力相近的情況下，可比公司之間的估值不會相差太大。

中指院物業(yè)事業(yè)部副總經(jīng)理牛曉娟表示：“2020年以來，受疫情影響，金融行業(yè)低迷，整個物業(yè)服務(wù)企業(yè)的表現(xiàn)成為資本市場一道亮麗風(fēng)景線。”

對于此次第一服務(wù)上市破發(fā)，牛曉娟告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者：“我們判斷，現(xiàn)在資本市場還處于一個方興未艾階段，投資者對物業(yè)企業(yè)的這種認(rèn)識將逐步清晰，興趣也會愈加深厚。此次破發(fā)可能是上市節(jié)點導(dǎo)致，因為不久后還有重磅企業(yè)上市，資金可能都在等待。”

牛曉娟認(rèn)為，物業(yè)股目前依舊保持著較高的熱度：“物業(yè)股的平均市盈率大約有40倍，目前上市的物業(yè)企業(yè)超過30家，如果算上潛在上市企業(yè)，到年底有可能能達到40家左右。在此背景下，市場會逐漸回歸理性，出現(xiàn)分化是肯定的，業(yè)績和發(fā)展?jié)摿�好的企業(yè)還將保持優(yōu)秀，業(yè)績稍差的可能會逐漸冷卻。”