從今年1月“國(guó)八條”的重磅出擊以來，樓市調(diào)控政策不斷加強(qiáng)。準(zhǔn)備金率不斷上調(diào)，年內(nèi)已加息三次，銀行信貸縮進(jìn)，貸款越來越難。一系列宏觀背景之下，成都的二手房市場(chǎng)漸冷，成交量持續(xù)低迷。不管是房東還是經(jīng)紀(jì)公司，紛紛轉(zhuǎn)售為租，而部分中小型經(jīng)紀(jì)公司將可能被市場(chǎng)淘汰出局。

議價(jià)空間拉升 業(yè)主坐不住了

據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，2011年上半年成都二手房住宅成交量為14937套，減少了5012套，同比去年下跌25.14%。從成都市主城區(qū)二手住宅成交量走勢(shì)整體來看，自2010年12月成交量創(chuàng)下成交套數(shù)為7805套的歷史新高之后，成交量逐月萎縮，2011年6月成交套數(shù)為2356套，僅為2010年12月成交總套數(shù)的30%。隨之一起下跌的還有上半年成都二手房供應(yīng)量。根公開數(shù)據(jù)顯示，2011年6月的掛牌均價(jià)為9522元/平米。雖然環(huán)比5月，掛牌價(jià)有著一定的上升，但與此同時(shí)，記者發(fā)現(xiàn)近幾月業(yè)主報(bào)價(jià)和實(shí)際成交價(jià)卻有著一定的差異。某中介公司置業(yè)顧問告訴記者，現(xiàn)在有了更多的議價(jià)空間，業(yè)主坐地抬價(jià)的狀況沒有了。

記者了解到，門店掛牌價(jià)和實(shí)際成交價(jià)格有3%-5%的差異，多數(shù)業(yè)主在面對(duì)誠(chéng)心買家時(shí)選擇了讓步降價(jià)促銷的做法。

不可否認(rèn)，政策的連續(xù)出臺(tái)，確實(shí)帶給了成都二手房市場(chǎng)不小的壓力。調(diào)控政策的落地，將投資性需求者擠出了二手房市場(chǎng)，加息、首付比例提高、貸款難等問題，又讓剛需購(gòu)房者觀望情緒更濃。“現(xiàn)在雖然帶看顧客變少，但來的買家成交幾率都比較高。”在華潤(rùn)二十四城旁，大業(yè)興經(jīng)紀(jì)公司一位置業(yè)顧問告訴記者，投資客由于政策原因，減少了對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的持有，投資客來看房的少了。市場(chǎng)成交量的低迷，加上購(gòu)房者的觀望，使得急于套現(xiàn)的業(yè)主選擇了降低心理價(jià)位的方式促進(jìn)成交，而另一部分業(yè)主干脆轉(zhuǎn)售為租，待市場(chǎng)行情回暖。這些因素也造成了市場(chǎng)供應(yīng)量的大幅下降。

貸款難 買賣成交遇阻

目前成都二手房市場(chǎng)壓力巨大，貸款難則是成交受阻的原因之一。近日記者走訪了紅星路的四家國(guó)有銀行，對(duì)于二手房貸款問題，紛紛表示“難”。農(nóng)業(yè)銀行表示基本已經(jīng)停止二手房貸款，中行同樣稱本季度貸款額度已經(jīng)用完，而工行與建行的貸款利率分別上調(diào)了10%與5%，且首付須5成以上。而且放款緩慢，大多數(shù)放款時(shí)間超過需要4-5個(gè)月，甚至超過半年還沒放款的也不在少數(shù)。有銀行工作人員告訴記者，現(xiàn)在就算有額度，一般也貸給中小企業(yè)了，不會(huì)放貸給個(gè)人。另外出于控制風(fēng)險(xiǎn)需求，銀行也對(duì)二手房貸款要求嚴(yán)格，1997年以前的房子已經(jīng)停止放款。某經(jīng)紀(jì)公司置業(yè)顧問告訴記者，雖然公司與多個(gè)銀行都有合作關(guān)系，但目前只有郵政銀行還有貸款額度，審核更是相當(dāng)嚴(yán)格。在調(diào)控政策之下的二手房交易，購(gòu)買者多為首次置業(yè)或改善性置業(yè)者，支付途徑自然多是依靠貸款。因此信貸緊縮對(duì)于二手房市場(chǎng)沖擊非常大。

目前成都近郊地區(qū)的新商品房?jī)r(jià)定價(jià)，相對(duì)于掛牌價(jià)微上漲的二手住宅，更符合購(gòu)房者意愿。而開發(fā)商面臨資金、業(yè)績(jī)等壓力被迫放量，價(jià)格上也有讓利。藍(lán)光7月高調(diào)喊出讓利口號(hào)，原本擬定價(jià)為10000元/平方米的藍(lán)光·藍(lán)光•金楠府目前只售7000多元/平方米，變相降幅高達(dá)3000元/平方米。

生意少 小中介關(guān)店歇業(yè)

面對(duì)成交的低迷，中介置業(yè)顧問也難于忍耐。在建設(shè)路某中介公司上班的小彭說：“現(xiàn)在比起去年年底真的是天差地別，現(xiàn)在我1個(gè)月能賣出去1套都了不起了。”小彭告訴記者，雖然從去年他到這家公司以來，工資底薪是漲了300塊，但是月收入?yún)s下降了近一半，“過去平均月收入有4000出頭，現(xiàn)在到手的只有將近2000。”不僅是工資下滑，人員流動(dòng)也非常大，小彭說他們現(xiàn)在的團(tuán)隊(duì)幾乎都是老人，新人一般來了2個(gè)月就走了。

記者走訪了建設(shè)路周邊發(fā)現(xiàn)，一些私人的中介雖然還掛著牌子，但是店鋪已經(jīng)變?yōu)榱穗s貨鋪。店主王先生說：“現(xiàn)在生意太秋了，簡(jiǎn)直做不起走。前些年還賺了點(diǎn)錢，幸好鋪?zhàn)邮俏易约旱�，成本沒那么高。”王先生還告訴記者，以前這條街緊挨著幾家都是他這種私人中介鋪?zhàn)�，現(xiàn)在已經(jīng)有1家關(guān)門了，另外1家也生意冷清，勉強(qiáng)靠租單維持經(jīng)營(yíng)。

拼經(jīng)驗(yàn) 大公司逆勢(shì)擴(kuò)張

相對(duì)于中小中介的紛紛撤離，大中型中介公司則表現(xiàn)出了截然不同的態(tài)度。雖然二手房市場(chǎng)遇冷，但同時(shí)也給品牌經(jīng)紀(jì)公司帶來一個(gè)機(jī)會(huì)。

日前，成都房地產(chǎn)二手房中介最大的本土企業(yè)"伊誠(chéng)地產(chǎn)"（原名：伊甸城）正式收購(gòu)重慶互邦地產(chǎn)旗下18家直營(yíng)店，成都本土中介正式進(jìn)軍重慶市場(chǎng)，成為首支“走出去”的川軍。除了走出四川，伊誠(chéng)地產(chǎn)對(duì)成都市場(chǎng)依然重視，表示將加大對(duì)進(jìn)入成都優(yōu)質(zhì)地段投入，再開新門店。

除品牌中介公司逆市擴(kuò)張之外，大多中介公司也都通過調(diào)整經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)、改變經(jīng)營(yíng)模式等措施來面對(duì)今年的二手房市場(chǎng)。除了住宅租售，也積極參與了辦公樓、商鋪、工業(yè)廠房等。據(jù)滿堂紅置業(yè)顧問介紹，目前三環(huán)外一品天下附近的寫字樓價(jià)格都可達(dá)到50元/平方米，工商鋪出租帶來的收益為公司業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)頗多。

除此之外，通過中介新盤分銷的形式完成客戶積累也是許多開發(fā)商嘗試的手段。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，一二手聯(lián)動(dòng)將成為未來一段時(shí)間樓盤推售的有效手段。據(jù)富房不動(dòng)產(chǎn)公司數(shù)據(jù)，目前公司參與分銷的新盤較多，其中包括林溪美城、格凌蘭、草堂銘城、神仙樹 3號(hào)、合力達(dá)楠木林、峨眉半山七里坪、成都雅居樂花園 等。中海社區(qū)的某中介公司表示，不僅是公寓，別墅現(xiàn)在也同樣參與分銷模式，他們?yōu)槠涮峁┛蛻糍Y源，再獲得0.5%-1%的收入。7月初，滿堂紅置業(yè)有限公司也與開發(fā)商隆鑫進(jìn)行合作銷售的一手住宅項(xiàng)目隆鑫九熙。

記者手記

“賣房難，貸款難，中介生意難做”——這是整個(gè)市場(chǎng)大勢(shì)下呈現(xiàn)的供需緊張態(tài)勢(shì)。由于準(zhǔn)備金率持續(xù)上揚(yáng)，買賣雙方的價(jià)格博弈還將會(huì)愈演愈烈，但從近期各方市場(chǎng)公布的數(shù)據(jù)來看，二手房市場(chǎng)的價(jià)格松動(dòng)已成必然，房地產(chǎn)行業(yè)“弱肉強(qiáng)食”的局面正在上演。

對(duì)于后市，有人憂慮，自然有人歡喜，誰能笑到最后，誰才是勝者。投資客拋低售價(jià)和轉(zhuǎn)售為租，就好像拉開了市場(chǎng)下跌的“口子”，隨著“口子”越來越大，降價(jià)幅度和租賃尋求在所難免。同時(shí)，銀行也在這輪調(diào)控中收緊了手腳，從貸款渠道上對(duì)二手樓市加以遏制，勢(shì)必造成一大批中小中介結(jié)構(gòu)的集體“淪陷”。從另一方面看，自然是給予了以伊誠(chéng)、21世紀(jì)為首的大中型中介公司更多的拓展機(jī)會(huì)，為他們爭(zhēng)取到了進(jìn)一步擴(kuò)大市場(chǎng)的份額。