來源：金融界網

作者：李宇嘉

01二手住房成交參考價發(fā)布機制正式發(fā)布

春節(jié)前夕，深圳樓市調控接二連三“放招”。醞釀數月之后，2月8日，深圳二手住房成交參考價發(fā)布機制正式發(fā)布。

首先，還是要贊賞一下，深圳先行先試，春節(jié)前我的前同事們加班加點，在全國率先對二手房市場進行價格引導，能夠把這份片區(qū)指導價格單子發(fā)布出來，挺不容易的！

新房調控，有賣地限價、預售定價、批售控制、開發(fā)商“窗口指導”等抓手，但二手房市場調控，真的沒抓手，交易量價是由千千萬萬的交易者驅動的，政府連最基本的價格都不掌握。所以，各地調控樓市，基本以新房為主，特別在價格層面。

啟動二手房價指導，意味著調控走向成熟。

廢話不說了，為什么要引導二手房價格？

顯然，如果不對二手房價格進行干預，新房限價就是徒勞的，因為這會造成一二手房“價格倒掛”，購買力就會去炒新房，新盤“個位數”中簽率的盛況繼續(xù)上演，新房和二手房價格輪番上漲，樓市調控就失控了。近年來，深圳房價上漲，很大程度上是二手房價格上漲導致的。

新房銷售，非倒掛不賣房。沒有倒掛，也要做出倒掛。怎么搞？由中介、自媒體、業(yè)主抱團，大家一起讓周圍二手房價格“漲起來”。這樣，新房價格出現(xiàn)洼地，購買力就向新房走，新房和二手房價輪回漲價的格局，就形成了。這樣，買家、賣家、中介、銀行等皆大歡喜，調控就變成空調了。

對此，政府真的是一點兒辦法都沒有。因為，深圳樓市太特殊了。全市140多個樓市片區(qū)，拋開不賣自住的，拋開限售的，實際掛牌出售的量，是很有限的的。如果，一個片區(qū)所有賣家抱團、集體漲價，或在在中介和自媒體的做局下，暴力拉升，這個片區(qū)的價格就被抬起來了。

02引導市場理性交易

相信，大家還記得2019年底中糧鳳凰里、恒裕檳城業(yè)主“暴力拉升”。深圳樓市，可以說是賣方主導，賣方聯(lián)合起來“坐地起價”，買家也沒辦法。所以，2019年以來，深圳不得不啟動“一刀切”限價，超過某個價格，就不讓網簽了，但這樣做，真有點粗糙、被詬病的太多了。

所以，深圳這次搞起了二手房指導價格。根據住建局的公告，通過價格信息透明、理性交易，達到“引導”的目的：

引導市場理性交易

引導房地產經紀機構合理發(fā)布掛牌價格

引導商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款

大家關心的是，能不能達到效果？

想要實現(xiàn)價格引導，首先是價格信息透明，就是要告訴大家，現(xiàn)在市場上真實的成交價是什么？

其次，政策要讓買家報價、賣家掛牌定價，中介撮合價等，順著政府指導價格走。但是，根據媒體反映，筆者也看了一下，發(fā)現(xiàn)與市場實際成交價格，這個指導價格還是低了不少。

當然，政府想讓市場價格回到引導的價格，目的很良好，但關鍵是，買家或賣家認不認這個價格？如果不認，會怎么樣？比如，市場實際成交價為15萬，政府指導價為13萬。前面說了，深圳從片區(qū)市場來看，典型的“賣方市場”。賣家不認，繼續(xù)掛牌15萬，買家沒辦法，只能接受！

比如，2019年底曾對部分“妖盤”（比如恒裕檳城）限制網簽價，超過20萬，我就不讓你網簽了。但現(xiàn)實情況是，我們看到的賣家報價，很多貼著20萬走，比如19.99萬。有的盤網簽價按19.99萬，超過的部分走“第二份合同”。這樣，價格失真，市場秩序亂，買家受損。

03應該怎么辦？

發(fā)布指導價，這是第一步。

但最好是，尊重歷史、尊重現(xiàn)狀，披露實際成交價格，并在此基礎上，定期（按月度或季度）更新價格。披露真實價格，這是調控的第一步；然后，“因片施策”，供應少的，增加供應；需求大的，抑制需求，特別是投機炒作；自媒體、中介炒作的，嚴厲打擊。

然后，讓銀行貸款評估價、計稅參考價，跟著這個價走。

現(xiàn)實情況是，銀行都認為，深圳的房子是安全資產，很多銀行有意提高貸款評估價，讓買房者多貸款，銀行賺得也多。去年以來，實體貸款利率（特別是中小微貸款）第一次低于按揭貸款利率，銀行更有動力做大房貸業(yè)務。

所以，如果政府的這個指導價格，能夠影響到銀行的貸款評估價，讓銀行覺得，深圳房價的“合理水平”在13萬左右，高于這個價格，樓市風險就加大了。所以，銀行放貸就按13萬來評估，指導價格就有意義了。

總之，這次政策思路是對的，一二手房聯(lián)合調控，避免了過去碎片化、盯著局部。但是，還要加強橫向政策之間的協(xié)調，比如增供應、抑需求和控杠桿等等。