近日，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)市場體系行動方案》（以下稱《方案》）。在推動經(jīng)營性土地要素市場化配置方面，《方案》提出，深化土地管理制度改革、完善建設(shè)用地市場體系以及開展土地指標(biāo)跨區(qū)域交易試點三項內(nèi)容。

廣東省住房政策研究中心專業(yè)研究員李宇嘉指出， 2021年是“十四五”開局之年，出臺實施《建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)市場體系行動方案》并明確推動經(jīng)營性土地要素市場化配置的內(nèi)容有利于土地要素配置更加精細(xì)化，同時也可以提高土地利用及交易效率。

以下為澎湃新聞對推動經(jīng)營性土地要素市場化配置的重點內(nèi)容作逐條解讀。

深化土地管理制度改革。加強對土地利用計劃的管理和跟蹤評估，完善年度建設(shè)用地總量調(diào)控制度，健全重大項目用地保障機制，實施“增存掛鉤”，城鄉(xiāng)建設(shè)用地指標(biāo)使用應(yīng)更多由省級政府負(fù)責(zé)。推進(jìn)委托用地審批權(quán)試點，建立健全省級政府用地審批工作評價機制，根據(jù)各�。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）土地管理水平綜合評價結(jié)果，動態(tài)調(diào)整試點省份。

解讀：深化土地管理制度改革，有利于加快盤活存量土地，同時，土地供應(yīng)審批權(quán)下放可促進(jìn)市場更靈活發(fā)展。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波指出，政策更多層面體現(xiàn)出土地政策的下放，即城鄉(xiāng)建設(shè)用地指標(biāo)使用應(yīng)更多由省級政府負(fù)責(zé)，這體現(xiàn)出未來土地的資源配置會更優(yōu)化高效，也表明了高度集中的建設(shè)用地指標(biāo)的審批制度將進(jìn)行分權(quán)改革，是中國土地管理制度的一次歷史性突破。后續(xù)，將強化省內(nèi)土地資源的優(yōu)化配置，實現(xiàn)地區(qū)產(chǎn)業(yè)布局的一體化，有利于推進(jìn)經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)和人口等優(yōu)質(zhì)要素自由流動，有利于打造城市群、都市圈和發(fā)達(dá)地區(qū)的優(yōu)勢地位。

“完善建設(shè)用地總量指標(biāo)，是對土地市場進(jìn)行更加精細(xì)化管理；另外土地供應(yīng)審批權(quán)力下放，可以促進(jìn)市場更靈活發(fā)展。” 中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱說道。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄則提到，土地要素作為一種重要的基礎(chǔ)性資源，在推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中發(fā)揮著重要作用，但同時土地問題也面臨著各種復(fù)雜問題以及不規(guī)范化，通過深化土地改革，可以調(diào)動地方積極性，促進(jìn)地方加快盤活存量土地，有利于實現(xiàn)節(jié)約綠色發(fā)展導(dǎo)向，有利于促進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展。

完善建設(shè)用地市場體系。在符合國土空間規(guī)劃和用途管制要求前提下，推動不同產(chǎn)業(yè)用地類型合理轉(zhuǎn)換，探索增加混合產(chǎn)業(yè)用地供給。積極探索實施農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市制度。加快推進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場建設(shè)，統(tǒng)一交易規(guī)則和交易平臺，完善城鄉(xiāng)基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價的制定與發(fā)布制度，形成與市場價格掛鉤的動態(tài)調(diào)整機制。

解讀：完善建設(shè)用地市場體系，推進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場建設(shè)，有利于促進(jìn)城鄉(xiāng)協(xié)同發(fā)展。

張凱指出，2020年出臺的新《土地管理法》中提出集體建設(shè)性用地入市下放各省、自治區(qū)、直轄市政府批準(zhǔn)，改變了土地市場供應(yīng)格局，從供給端維護(hù)供給平衡；同時，統(tǒng)一交易規(guī)則和交易平臺能夠更加規(guī)范農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地市場交易。

“該政策有利于進(jìn)一步促進(jìn)城鄉(xiāng)協(xié)同發(fā)展，充分體現(xiàn)了最大程度的發(fā)揮市場決定價格的作用，促進(jìn)要素價格市場化改革。”陳霄表示。

開展土地指標(biāo)跨區(qū)域交易試點。對城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)跨省域調(diào)劑政策實施評估，探索建立全國性的建設(shè)用地指標(biāo)跨區(qū)域交易機制。改進(jìn)完善跨省域補充耕地國家統(tǒng)籌機制，穩(wěn)妥推進(jìn)補充耕地國家統(tǒng)籌實施。在有條件的地方探索建立省域內(nèi)跨區(qū)域補充耕地指標(biāo)交易市場，完善交易規(guī)則和服務(wù)體系。

解讀：土地指標(biāo)跨區(qū)域交易可加強全國性土地資源優(yōu)化配置。

陳霄指出，“土地指標(biāo)跨區(qū)域交易”其實早有提及，基于長期以來我國各區(qū)域間的資源供需矛盾，探索土地指標(biāo)跨區(qū)域交易機制具有重大意義。整體來看有利于推進(jìn)區(qū)域的協(xié)調(diào)發(fā)展，解決用地矛盾問題。

所謂土地指標(biāo)跨區(qū)域交易，舉例而言，比如東部沿海的建設(shè)用地面積緊缺，供給量不足，同時內(nèi)陸地區(qū)的建設(shè)用地指標(biāo)有剩余，那么發(fā)達(dá)地區(qū)為了集中發(fā)展可以跟內(nèi)陸地區(qū)交易建設(shè)用地的指標(biāo)，實際是占了多少耕地，就到其他區(qū)域補充相應(yīng)耕地面積。

張凱指出，開展土地指標(biāo)跨區(qū)域交易是加強全國性土地資源優(yōu)化配置，一方面可以保障大城市繼續(xù)健康發(fā)展，另一方面可以帶動內(nèi)陸城市持續(xù)性發(fā)展，在整體規(guī)模不變的情況下，實現(xiàn)資源優(yōu)化分配。

張凱表示，長時間以來大型城市地價不斷上漲的主要因素是因為供求不平衡，開展土地指標(biāo)跨區(qū)域交易，短期來看，土地要素交易可以調(diào)整區(qū)域的供求關(guān)系，一二線城市大量的建設(shè)用地入市可以緩解用地緊缺，三四線城市供應(yīng)減少也會使供需更加平衡，因此，開展土地指標(biāo)跨區(qū)域交易是穩(wěn)地價、穩(wěn)房價的一個重要舉措。

長遠(yuǎn)來看，張凱認(rèn)為，用地指標(biāo)跨區(qū)域交易既可以進(jìn)一步促進(jìn)人口要素、資源要素向大城市集聚，又可以幫助發(fā)展較慢的城市分享大城市經(jīng)濟(jì)增長的成果。在 “推動經(jīng)營性土地要素市場化配置”外，配合了 “推動勞動力要素有序流動”的方案，既保證了全國用地總量保持穩(wěn)定，又保證了人均資源擁有量的平穩(wěn)增長。