上海、廣州、海口等地紛紛發(fā)布住房租賃市場風險提示，包括謹慎選擇住房租賃企業(yè)、認真確認租金價格、建議使用合同示范文本、防范“租金貸”風險等。

近期，各地長租公寓“爆雷”事件層出不窮，很大一部分原因在于公寓運營企業(yè)采取“高進低出”、“長收短付”的經營模式。

為加強風險防范，避免經濟損失，昨天以來，上海、廣州、海口等地紛紛發(fā)布住房租賃市場風險提示，包括謹慎選擇住房租賃企業(yè)、認真確認租金價格、建議使用合同示范文本、防范“租金貸”風險等。

上海、廣州等地紛紛發(fā)布住房租賃風險提示

9月1日，上海市房地產經紀行業(yè)協(xié)會發(fā)布《住房租賃市場風險提示》稱，近期住房租賃市場中有公寓運營商采取“高進低出、長收短付”的經營模式，一旦出現(xiàn)“爆倉”后又金蟬脫殼一走了之。這種行為對房東和租客的切身利益、對住房租賃行業(yè)的規(guī)范發(fā)展乃至對整個社會的安定繁榮都會產生較大影響。

上述《住房租賃市場風險提示》提到，房東、租客在委托經營或租房過程中，應多方了解周邊住房的市場租金價格，警惕公司“高進低出、長收短付”帶來的風險，避免因公司“爆倉”“跑路”遭受損失。房東將住房委托給公司時，對委托價格明顯高于市場租金水平的，要提高警惕；租客租賃住房時，對租金明顯低于市場租金水平的，要慎重。

此外，租客支付房租時，一般不超過3個月的支付周期，避免一次性支付較大額度房租。此外，租客承租房屋時，要注意查看租房合同中有無“租金貸”、“租房貸”、“房租分期”等相關條款，是否需要額外簽訂相關貸款補充協(xié)議等。簽訂租房合同時，推薦使用本市住房租賃合同示范文本。一旦遭遇“爆倉”、“跑路”的，要及時報警。

同一天，廣州市房地產租賃協(xié)會發(fā)布《住房租賃風險提示》也強調，謹慎選擇租賃企業(yè)、了解周邊租金價格、謹慎選擇租金支付方式、向約定賬號支付房租、防范“租金貸”風險、查驗房源信息和房源狀況、采用規(guī)范的合同文本、拒絕非正常高傭金的誘惑、解決矛盾維護合法權益。

海口市住房和城鄉(xiāng)建設局也發(fā)布住房租賃風險提示稱，租客們除了要謹慎選擇中介機構外，同時要求租客們認真確認租金價格、謹慎選擇租金支付方式、注意合同文本事項、及時辦理房屋租賃登記備案、合法維護自身權益等六大注意事項。

合肥市市場監(jiān)督管理局、合肥市消費者權益保護委員會也在昨天發(fā)布《住房租賃市場消費風險提示》，建議租客謹慎選擇住房租賃企業(yè)、防范住房租賃市場風險、建議使用合同示范文本、留存證據(jù)，及時投訴。

此外，在8月21日成都住建局發(fā)布住房租賃風險提示后，8月31日，成都市房地產經紀協(xié)會對會員企業(yè)存在“高進低出、長收短付”、違規(guī)開展租金貸、發(fā)布虛假房源、違規(guī)經營、侵害群眾利益等問題進行全面排查。

長租公寓商業(yè)模式脆弱，疫情加速洗牌

多地紛紛發(fā)布住房租賃風險提示，與近期各地長租公寓頻頻出現(xiàn)“爆倉”“跑路”事件相關，進而使長租公寓的經營風險和金融風險問題再次受到政府部門的關注。

8月底，杭州長租公寓友客、巢客相繼爆雷，隨后，上海嵐越公寓亦人去樓空。在這些長租公寓爆雷事件中，租客在交付半年或一年租金的情況下，不僅背負了債務，還要面臨被房東趕走的風險。

對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，要選擇信譽良好的公寓品牌。對于無照經營、超范圍經營、列入異常經營、未報送開業(yè)信息、信用不良、存在違法違規(guī)記錄的公司，都需要謹慎選擇。同時，對于房東和個人租客來說，需要警惕“高進低出、長收短付”等問題，即要防范此類經營模式下的風險。

嚴躍進稱，近兩年長租公寓中出現(xiàn)另一個風險，即“支付周期越長風險越大”。部分長租公寓企業(yè)為了加快融資，往往會有此類支付周期的約束。需要警惕的是，租客要對支付周期有足夠的重視和了解。

問題在于，長租公寓為何近期不斷出現(xiàn)“爆雷”事件？對此，貝殼研究院高級分析師黃卉指出，核心原因是其商業(yè)模式存在部分脆弱性。上半年，在新冠肺炎疫情的沖擊下，加速暴露了長租公寓企業(yè)在商業(yè)模式上存在的問題。

黃卉指出，目前大部分的長租公寓采取的都是包租模式，裝修和運營也需要較高的成本投入，導致租金成本較高。不僅如此，長租公寓還存在商業(yè)模式靈活性差的問題，“通常長租公寓會與業(yè)主簽訂3-5年的租賃合同，在約定期限之后租金會按比例增長。而在遭遇市場風險和變動的情況下，仍然要按約定繳納租金，就給企業(yè)經營帶來了較大的成本壓力。”

此外，黃卉還表示，長租公寓企業(yè)理論上來講應當“以出定收”，根據(jù)出房情況來決定收房速度，將庫存維持在健康水平。而部分小企業(yè)為了拓展規(guī)模會相對激進地收房，而出租能力低可能導致空置率較高，現(xiàn)金流難以抵御市場風險。

基于此，黃卉指出，租客在長租公寓的品牌選擇上，也需要關注企業(yè)的品牌信譽。此前個別長租公寓企業(yè)通過“高收低租”“長收短付”等經營模式，來緩解企業(yè)資金鏈壓力，但同時也會給租客和房東的權益帶來潛在的隱患。一旦企業(yè)經營不善，租客和房東的權益將會受損。

房東東公寓學院創(chuàng)始人全靂指出，長租公寓頻頻出現(xiàn)“爆倉”和“跑路”，一方面證明監(jiān)管制度正逐步加強，使魚龍混雜分子無法生存；另一方面，折射出過去長租公寓的短視和急功近利，也加速了房東和租客們對行業(yè)的認知。

“雖然長租公寓出現(xiàn)各種問題，但可以看到，大部分從業(yè)者還是規(guī)范的和良性的，唯有從自身做起，堅持長期主義，一起推動行業(yè)健康發(fā)展，良幣最終會祛除劣幣。”全靂稱。