當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)多項指標(biāo)雖然出現(xiàn)小幅波動，但整體表現(xiàn)好于預(yù)期，特別是房地產(chǎn)開發(fā)投資增長平穩(wěn)，房價平均漲幅小幅上升，房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)升級。與此同時，在未來的經(jīng)濟下行清算期中，房地產(chǎn)市場發(fā)展也面臨五大困境的約束：

一是穩(wěn)增長要求穩(wěn)房地產(chǎn)投資，但這是一個艱難的選擇；二是防風(fēng)險要求高度重視化解房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性泡沫，房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)發(fā)展對降低金融乃至全局風(fēng)險至關(guān)重要；三是去杠桿要求合理管控背道而馳的房地產(chǎn)市場加杠桿風(fēng)險，加杠桿已不可持續(xù)，清算不可避免；四是降成本要求盡快解決房地產(chǎn)價格高企問題，以便從宏觀上促進(jìn)降成本；五是穩(wěn)預(yù)期要求盡快平滑和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)業(yè)對社會心理面的擾動。

在上述多重困境約束下的房地產(chǎn)市場，亦是“穩(wěn)中有變”。概況起來，筆者對未來的房地產(chǎn)市場發(fā)展有如下十大展望：

第一，房地產(chǎn)投資逐步回落，中國經(jīng)濟終將擺脫對于房地產(chǎn)的過度依賴。

中國經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴已經(jīng)太久、太深了。所謂轉(zhuǎn)型，所謂高質(zhì)量發(fā)展，其中重要的一個方面，就是要逐步擺脫對于房地產(chǎn)的過度依賴，尋找經(jīng)濟發(fā)展的新動能、新空間、新模式。長遠(yuǎn)來看，人口集聚的上升和人口自然增長率的下降，這兩大趨勢將使國內(nèi)大部分城市的房價缺乏人口支撐。中國的房地產(chǎn)投資，將逐步步入存量時代和過剩時代，前期的過量投資，必然會減少未來的投資。預(yù)計從今年四季度或最晚明年開始，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將不斷回落。

第二，土地市場流拍諸多，溢價率下降，土地市場新變局開始出現(xiàn)。

近幾個月，土地市場流拍頻現(xiàn)，流拍數(shù)量高達(dá)800多宗，全國土地市場加速降溫。8月，40個典型城市土地成交建筑面積環(huán)比小幅上漲，土地出讓均價連續(xù)5個月同比下跌，土地成交溢價率創(chuàng)39個月新低，多項指標(biāo)增幅有所收窄。隨著流標(biāo)流拍或逐步成為常態(tài)，土地拍賣價格料將出現(xiàn)明顯回落，“地王”不再出現(xiàn)。這一方面預(yù)示著市場對于未來房價走勢預(yù)期的變化，另一方面也意味著未來依靠房地產(chǎn)來維持經(jīng)濟運行的模式很難持續(xù)。土地市場的變局還將產(chǎn)生宏觀上的重大影響，即流拍增多——房地產(chǎn)投資下降——經(jīng)濟下行。