房企的冬天。

隨著中國對房地產(chǎn)市場調(diào)控趨嚴，內(nèi)地信貸政策也在不斷收緊，大量房企尋求海外發(fā)債“解渴”。

中國國家發(fā)改委不足一月分兩次批復了融創(chuàng)、萬科、華遠等10余家房地產(chǎn)企業(yè)境外發(fā)行債券的備案登記。

Wind金融數(shù)據(jù)顯示，截至2018年5月22日，2018年以來內(nèi)地房企已公告計劃發(fā)行的海外債券達61只，發(fā)行總額超過240億美元，比去年同期大幅度上升105%左右。

中國房地產(chǎn)企業(yè)緣何密集出海融資救急，境內(nèi)融資又遇到了什么困難？

內(nèi)地發(fā)債趨難

中國政府近期密集出手調(diào)控穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，信貸政策收緊也讓房地產(chǎn)企業(yè)的融資越來越困難。

尤其是近兩年來房企融資一直是從緊狀態(tài)，不斷有房企爆出債務違約風險，導致監(jiān)管層對房企發(fā)債的審核更加謹慎。

上交所信息顯示，房企合生創(chuàng)展2018年非公開發(fā)行公司債券遭到“中止”，這筆債券擬發(fā)行額度為31億元；而28日，碧桂園擬發(fā)行的一筆200億元額度的公募債，狀態(tài)也顯示為“中止”。

讓市場緊張的還有最近頻繁爆發(fā)的債券違約事件。自2018年至今，已有21起債券市場違約事件，其中不到一月就有10起，頻繁的違約事件而引發(fā)外界擔憂和關注，加劇內(nèi)地企業(yè)發(fā)債困難。

此外，中國政府出于降低杠桿率、促進經(jīng)濟高質(zhì)量轉型發(fā)展的考慮，各地債務風險化解的任務不斷加重，地方平臺融資也進一步收緊，加劇房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是中小型房企的資金壓力。

海外發(fā)債救急

房地產(chǎn)企業(yè)近期緣何密集海外發(fā)債？上海業(yè)內(nèi)專家對中新社國是直通車記者分析稱，一方面與目前海外發(fā)債政策趨于寬松有關，另一方面與內(nèi)地融資機會收縮也有關系。

業(yè)內(nèi)專家認為，內(nèi)地房企頻繁海外發(fā)債說明，資金壓力開始增加，對海外融資成本不再過多計較，有救急的考慮。

中原地產(chǎn)專業(yè)分析師認為，在中國房企展開規(guī)模化競爭的關鍵時期，房企對資金需求更為迫切，加之信貸市場持續(xù)調(diào)控，海外發(fā)債成為房企短期融資渠道的主要選擇。

深圳華科金控集團是一家專注于幫助中國內(nèi)地企業(yè)海外發(fā)債的跨國金融服務集團。董事長宋杰接受國是直通車記者采訪時表示，除了內(nèi)地信貸收緊的原因，海外發(fā)債兩大優(yōu)勢也吸引著中國房企。

一是限制條件少。企業(yè)內(nèi)地發(fā)債，往往對于其公司組織形式、發(fā)行人資產(chǎn)及經(jīng)營情況等有相對嚴格的規(guī)定；而海外發(fā)債則更為寬松，企業(yè)只需滿足基本財務要求、完成信息披露即可。

二是海外發(fā)債時間短、效率高。宋杰表示，內(nèi)地發(fā)債有關部門審批時間一般至少要3個月才能完成，海外8周左右就可以；而公司海外發(fā)債的流程也較為簡便，能夠有效提高資金募集效率。這一點，對于急需用錢的中國房企顯得尤為關鍵。

Wind金融數(shù)據(jù)顯示，2018年下半年，中國房地產(chǎn)海外融資債券到期規(guī)模在564.75億元人民幣的水平，2019年到期規(guī)模增長到1436.95億元人民幣。

可以預見，2018年是中國房企美元債集中兌付的一年。中原地產(chǎn)專業(yè)分析師認為，隨著房企大量還錢的日子逼近，房企急需海外發(fā)債“借新還舊”，未來海外發(fā)債需求將持續(xù)提高。

海外發(fā)債有風險

宋杰提醒中國房企，應該將發(fā)債周期編排好，發(fā)行過多債券會增加自身負債率，如果不量力而行，債務到期整體償付能力將受到挑戰(zhàn)，甚至出現(xiàn)違約，造成嚴重后果。

“無論何種發(fā)債路徑，都是債務，到期都要還。”宋杰表示，房企一味追求發(fā)債成功，而忽略了是否與自身盈利能力和消化能力是否匹配也是關鍵，對于房地產(chǎn)企業(yè)過去的高收益要趨于平穩(wěn)過渡，隨之也應該相應優(yōu)化債券種類，梳理存量，在結構化的非標產(chǎn)品上尋找為突破口為上策。

宋杰表示，中國房企海外發(fā)債近期已經(jīng)出現(xiàn)了監(jiān)管層面的限制。中國國家發(fā)展改革委和財政部近日也聯(lián)合下發(fā)了《關于完善市場約束機制嚴格防范外債風險和地方債務風險的通知》，嚴禁企業(yè)以各種名義要求或接受地方政府及其所屬部門為其市場化融資行為提供擔保或承擔償債責任，切實做到“誰用誰借、誰借誰還、審慎決策、風險自擔”。

業(yè)內(nèi)人士分析，《通知》主要是防止地方政府通過房地產(chǎn)企業(yè)進行海外發(fā)債，讓外債成為地方政府債務的風險源。