7月1日，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布“2017年上半年房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售排名”。榜單顯示，期內(nèi)共有126家房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售額超過(guò)50億元，合計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額36220億元，平均銷(xiāo)售額287億元，約占全國(guó)市場(chǎng)份額的62%。

其中，碧桂園、萬(wàn)科、恒大位列前三甲，并在半年內(nèi)邁入兩千億元門(mén)檻，而千億元陣營(yíng)則擴(kuò)增至7家。

中指 院認(rèn)為，2017年上半年房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)保持快速增長(zhǎng)，業(yè)績(jī)主要貢獻(xiàn)區(qū)域仍在一線及熱點(diǎn)二線城市，同時(shí)三四線的市場(chǎng)升溫上行，帶動(dòng)房企銷(xiāo)售額持續(xù)攀高。

三甲門(mén)檻半年已至兩千億 增長(zhǎng)率和完成率均達(dá)61%

2017上半年，房地產(chǎn)調(diào)控不斷深化，尤其是3月17日以后各種政策接踵而至。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已經(jīng)有超過(guò)60個(gè)城市或地區(qū)出臺(tái)了160余次調(diào)控政策，內(nèi)容涉及限購(gòu)、限貸、限售和土地出讓等等。

今年上半年共有126家房企跨越50億元門(mén)檻。中指 院按照銷(xiāo)售業(yè)績(jī)將房企分為了5個(gè)陣營(yíng)。其中，超級(jí)陣營(yíng)中的萬(wàn)科、碧桂園、恒大、保利、綠地、中海和融創(chuàng)憑借全國(guó)化布局一馬當(dāng)先。

中指 院監(jiān)測(cè)顯示，截至6月30日，上述7家公司的前三者已邁入兩千億元大關(guān)，后四者也身居千億元陣營(yíng)，強(qiáng)者恒強(qiáng)現(xiàn)象更加明顯。中指 院指出，超級(jí)陣營(yíng)憑借廣泛的全國(guó)化布局、融資及運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，繼續(xù)領(lǐng)跑行業(yè)，銷(xiāo)售額增長(zhǎng)率平均達(dá)到61.87%，其中，碧桂園業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)率甚至超140%，躍居銷(xiāo)售榜首位。

傳統(tǒng)意義的第一陣營(yíng)門(mén)檻為500億元，企業(yè)數(shù)量共計(jì)7家，平均銷(xiāo)售額達(dá)651億元，該陣營(yíng)企業(yè)精耕細(xì)作，厚積薄發(fā)，持續(xù)推進(jìn)全國(guó)化布局，銷(xiāo)售規(guī)模穩(wěn)健增長(zhǎng)。

而第二陣營(yíng)則是中型房企的聚集地，由于中梁、融信等14家企業(yè)的加入，總數(shù)達(dá)30家，平均銷(xiāo)售額332億元，該陣營(yíng)企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展戰(zhàn)略模式，積極改善升級(jí)產(chǎn)品線，緊抓三四線發(fā)展機(jī)遇，迎來(lái)銷(xiāo)售額大幅提升。

一二線城市銷(xiāo)售占比超七成 合理布局成業(yè)績(jī)關(guān)鍵

從半年期房企成績(jī)來(lái)看，無(wú)論業(yè)績(jī)規(guī)模還是增長(zhǎng)速度，TOP級(jí)房企都體現(xiàn)出越來(lái)越強(qiáng)的發(fā)展勢(shì)頭。究其原因，中指 院認(rèn)為合理布局是重要因素。

中指 院數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)10家大型房企一二線城市在售項(xiàng)目平均占比分別為19.1%和54.8%，合計(jì)占比73.9%。

土地端，伴隨二線熱點(diǎn)城市土拍市場(chǎng)限制政策的加碼，二線城市拿地金額穩(wěn)中有降。與此同時(shí)，部分三四線城市因受到雄安新區(qū)、粵港澳大灣區(qū)、高鐵規(guī)劃等國(guó)家戰(zhàn)略布局等利好條件驅(qū)動(dòng)，有所升溫。因而今年上半年在一二線城市與熱點(diǎn)三線城市均有科學(xué)布局的企業(yè)受益更加顯著。

以融創(chuàng)為例，其在布局策略上已由早年的集中一二線，調(diào)整至“一線城市、強(qiáng)二線和環(huán)一線的三四線城市”，通過(guò)始于2016年的并購(gòu)與收購(gòu)，融創(chuàng)目前已覆蓋30多個(gè)城市。包含北京、上海、武漢、成都、無(wú)錫、煙臺(tái)和廊坊等城市。而其調(diào)整的效果也在業(yè)績(jī)上有所反應(yīng)。

實(shí)際上，第二陣營(yíng)企業(yè)銷(xiāo)售額增長(zhǎng)率平均達(dá)85.15%，遠(yuǎn)高于第一陣營(yíng)的60%和超級(jí)陣營(yíng)的61%，這給下半年的市場(chǎng)營(yíng)造了一個(gè)值得想象的變化空間，前三陣營(yíng)的格局是否會(huì)再度變化？中指 院就直言，下半年市場(chǎng)的走勢(shì)不確定性增強(qiáng)，房企完成業(yè)績(jī)目標(biāo)仍需穩(wěn)扎穩(wěn)打。

融資方式多元化 下半年資金迎考驗(yàn)

雖然當(dāng)下房企分化加劇，各陣營(yíng)表現(xiàn)不同，但市場(chǎng)也呈現(xiàn)出一定共性。中指 院數(shù)據(jù)顯示，截至2017年5月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到位資金為58989億元，同比增長(zhǎng)9.9%，房地產(chǎn)企業(yè)融資規(guī)模保持高位，但增速較2016年同期明顯下滑。

高位低速之下，房企融資成本上揚(yáng)2~3個(gè)百分點(diǎn)，倒逼融資渠道更加多元，信托與海外發(fā)債規(guī)模隨之迅速增長(zhǎng)。其中信托一季度新增2328億元，海外債務(wù)上半年超250億美元，融資渠道的變化使得房企的綜合融資成本較之前提高了2~3個(gè)點(diǎn)；同時(shí)，房企也不斷加強(qiáng)股權(quán)融資合作以及資產(chǎn)證券化，以期在緩解資金壓力的同時(shí)，推動(dòng)企業(yè)輕資產(chǎn)化。

中指 院認(rèn)為，2017年下半年信貸融資等嚴(yán)控政策預(yù)計(jì)仍將延續(xù)，房企資金面在年底或?qū)⒂瓉?lái)一輪考驗(yàn)，調(diào)整拿地節(jié)奏與比例，優(yōu)化現(xiàn)金流管控與負(fù)債水平，是下半年房企需要重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容。