針對(duì)住宅類房地產(chǎn)過(guò)快上漲現(xiàn)象的調(diào)控已經(jīng)延伸至更多領(lǐng)域。

12月27日，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者從接近監(jiān)管層的機(jī)構(gòu)人士處獨(dú)家獲悉，監(jiān)管層日前在針對(duì)最新的資管備案規(guī)范征求意見(jiàn)時(shí)，對(duì)券商資管、基金子公司等資管產(chǎn)品輸血房地產(chǎn)項(xiàng)目的情形提出了更多約束。

據(jù)上述人士透露，券商資管、基金子公司等資管機(jī)構(gòu)設(shè)立資管計(jì)劃，直接、間接用于“房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快的熱點(diǎn)城市普通住宅地產(chǎn)項(xiàng)目的”，暫不予備案。據(jù)接近監(jiān)管層人士透露，上漲過(guò)快的熱點(diǎn)城市目前主要包含北上廣深等16個(gè)大中城市，這一名單主要依據(jù)住建部標(biāo)準(zhǔn)制定。

這意味著，在銀行、信托、債券市場(chǎng)等渠道的房企融資遭到收緊后，資管產(chǎn)品給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的融資效能也被監(jiān)管層所關(guān)注并采取行動(dòng)。

事實(shí)上，資管產(chǎn)品參與房地產(chǎn)融資的現(xiàn)象并不鮮見(jiàn)。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，此次征求意見(jiàn)，一方面讓房地產(chǎn)企業(yè)面臨更加緊張的資金壓力，另一方面也讓部分參與此類業(yè)務(wù)的資管機(jī)構(gòu)受到業(yè)務(wù)端層面的沖擊。

16個(gè)城市受波及

上述接近監(jiān)管層的機(jī)構(gòu)人事透露，監(jiān)管層擬要求，資管機(jī)構(gòu)通過(guò)設(shè)立資管產(chǎn)品，直接、間接用于“房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快的熱點(diǎn)城市普通住宅地產(chǎn)項(xiàng)目”的，將暫不予備案。

據(jù)其透露，不予備案的資管融資方式主要有五類，包括并不限于委托貸款；嵌套信托計(jì)劃及其他金融產(chǎn)品；受讓信托受益權(quán)及其他受益權(quán)；以回購(gòu)、第三方收購(gòu)、對(duì)賭、定期分紅等明股實(shí)債結(jié)構(gòu)受讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股權(quán)，以及其他方式的融資行為。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，此次地產(chǎn)融資類資管業(yè)務(wù)的監(jiān)管強(qiáng)化，意味著監(jiān)管層正在提高對(duì)資管產(chǎn)品輸血房地產(chǎn)作用的重視。在此之前，監(jiān)管層對(duì)遏制房地產(chǎn)過(guò)熱發(fā)展的主要手段更多表現(xiàn)在禁止房企IPO、再融資等股權(quán)融資層面。

“過(guò)去監(jiān)管層更重視股權(quán)融資、資本市場(chǎng)層面的管控，但這次地產(chǎn)類項(xiàng)目遭到叫停，說(shuō)明監(jiān)管層對(duì)證券類機(jī)構(gòu)輸血房地產(chǎn)企業(yè)的問(wèn)題提高了重視程度。”12月27日，北京一家基金子公司負(fù)責(zé)人表示。

事實(shí)上，券商資管、基金子公司等資管機(jī)構(gòu)通過(guò)設(shè)立資管產(chǎn)品輸血房地產(chǎn)企業(yè)的融資模式并不鮮見(jiàn)。一方面，上述資管機(jī)構(gòu)可以直接發(fā)行募集產(chǎn)品參與融資項(xiàng)目，另一方面也可為銀行、私募等資金扮演流向房地產(chǎn)企業(yè)的牌照“通道”。

上述基金子公司負(fù)責(zé)人稱，“這和近幾年資管業(yè)務(wù)的大發(fā)展之后，監(jiān)管層為了防范套利有關(guān)系，以往對(duì)融資類業(yè)務(wù)進(jìn)行監(jiān)管的時(shí)候，對(duì)資管的管控往往被疏漏，比如463號(hào)文提出時(shí)并沒(méi)有規(guī)范證監(jiān)機(jī)構(gòu)，于是后來(lái)地方債融資時(shí)很多都用了券商和基金子公司的產(chǎn)品。”

值得一提的是，并非所有的房地產(chǎn)融資計(jì)劃都將被暫停備案。征求意見(jiàn)稿對(duì)熱點(diǎn)城市的定義也頗為明確——包括16個(gè)，即北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無(wú)錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟(jì)南和成都。上述接近監(jiān)管層人士透露，這一名單也將根據(jù)住建部的相關(guān)要求適時(shí)調(diào)整范圍。

此外，此次備案暫停針對(duì)的也只有住宅類項(xiàng)目，商業(yè)地產(chǎn)等其他類型項(xiàng)目并不在管束之列。“既然說(shuō)了是住宅項(xiàng)目，那針對(duì)的也就是今年過(guò)快的住宅價(jià)格上漲，商住房、保障性住房、工業(yè)用地等項(xiàng)目融資并不一定受到影響。”12月27日，一家上市房企北京分公司副總表示。

需履行穿透義務(wù)

除前述熱點(diǎn)城市的住宅項(xiàng)目外，資管產(chǎn)品對(duì)開發(fā)商的直接融資也受到限制。

上述接近監(jiān)管層人士透露，根據(jù)目前的征求意見(jiàn)，資管計(jì)劃將不得通過(guò)銀行委托貸款、信托計(jì)劃等方式向房地產(chǎn)企業(yè)提供用于補(bǔ)充流動(dòng)資金或支付土地出讓金價(jià)款的融資，同時(shí)不得直接或間接為各類機(jī)構(gòu)發(fā)放首付貸等違法違規(guī)行為提供便利。

“首付貸這種項(xiàng)目通常機(jī)構(gòu)不會(huì)參與，一遍都是民間資金和P2P，但開發(fā)商融資有時(shí)候是依賴于資管產(chǎn)品的融資能力的。”上述房企北京分公司副總坦言。

值得一提的是，由于嵌套信托計(jì)劃及其他金融產(chǎn)品的融資模式也在管束之列，監(jiān)管層對(duì)房地產(chǎn)融資項(xiàng)目可能存在的嵌套、套利行為提出了穿透式審查要求。

上述接近監(jiān)管層人士透露，按征求意見(jiàn)稿要求，資產(chǎn)管理人應(yīng)當(dāng)勤勉盡責(zé)地履行向下穿透審查底層資產(chǎn)的義務(wù)。“監(jiān)管層要求機(jī)構(gòu)嚴(yán)格審查資金投向，并進(jìn)行層層穿透，確定最終的投資方向符合要求。”

“在層層嵌套或者母基金運(yùn)作的模式下，地產(chǎn)融資并不是一點(diǎn)都沒(méi)有操作空間，但從監(jiān)管層的表態(tài)來(lái)看，會(huì)對(duì)違規(guī)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行嚴(yán)格處罰，所以絕大多數(shù)機(jī)構(gòu)通常不會(huì)頂風(fēng)作案。”上述基金子公司負(fù)責(zé)人表示。

但其同時(shí)表示，在新八條底線及基金子公司新政的壓力下，地產(chǎn)融資禁令的新規(guī)或?qū)��?duì)券商、基金等機(jī)構(gòu)非標(biāo)業(yè)務(wù)形成更加嚴(yán)苛的困束。

“本來(lái)不讓約定預(yù)期收益、不讓劣后擔(dān)保優(yōu)先等規(guī)則的提出，就讓非標(biāo)類的資管不好做了，現(xiàn)在優(yōu)質(zhì)城市的地產(chǎn)項(xiàng)目融資也受到了影響，這讓券商和基金公司的業(yè)務(wù)空間越來(lái)越窄。”北京一家AMC系券商資管投資經(jīng)理表示。

此外，此次意見(jiàn)征求還對(duì)資管計(jì)劃投資房地產(chǎn)企業(yè)的流程規(guī)范性進(jìn)行了強(qiáng)調(diào)。

“監(jiān)管層要求管理人應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步的完善資金賬戶管理和支付管理流程，加強(qiáng)資金流向持續(xù)監(jiān)控，”上述接近監(jiān)管層人士稱，“其實(shí)主要也是擔(dān)心募集資金被用于支付合同約定以外的地方，或者變相違規(guī)輸血房地產(chǎn)項(xiàng)目。”