根據(jù)各地統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)字，今年前10個(gè)月，主要熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市整體房地產(chǎn)住宅施工面積增速偏低，普遍為負(fù)增長(zhǎng)。

其中北京、上海、重慶、杭州前10個(gè)月住宅施工面積增速分別為-4.6%、-0.9%、-6.1%、-0.6%。西安和鄭州為例外，前10月兩地房地產(chǎn)住宅施工面積分別增長(zhǎng)了8.7%和34.2%。

武漢、南京、廈門(mén)、廣州等城市數(shù)據(jù)沒(méi)有公布。但是考慮到其投資增速不是很高，加上土地費(fèi)用高，實(shí)際住宅施工面積也很低。

對(duì)此，中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)交流中心分析師劉向東認(rèn)為，目前一二線(xiàn)城市普遍采取了嚴(yán)格的限購(gòu)限貸措施，不過(guò)由于住宅供應(yīng)不多，實(shí)際房?jī)r(jià)難以下降，但目前也不可能快速供地，因?yàn)槿绻�再招拍掛，容易形成地王�?/p>

“明年房地產(chǎn)投資可能會(huì)放慢，對(duì)經(jīng)濟(jì)有一定影響。”他說(shuō)。

住宅施工面積減少

根據(jù)各地統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)字，今年前10個(gè)月，主要一二線(xiàn)城市的商品房供應(yīng)放慢，其中住宅施工增速大部分為負(fù)數(shù)。

1-10月北京全市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資3231億元，同比下降8%。其中，住宅投資完成1593.9億元，同比下降0.5%。截至10月末，全市商品房施工面積為12717萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.1%。其中，住宅施工面積為5793.1萬(wàn)平方米，下降4.6%。

同期上海商品房施工面積14577.26萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)2.0%。但是住宅施工面積7873.42萬(wàn)平方米，下降0.9%。

重慶1-10月房屋施工面積和住宅施工面積，分別為26555.16萬(wàn)平方米、17418.11萬(wàn)平方米，分別下降3.8%、6.1%。同期杭州住宅開(kāi)發(fā)施工面積為5701.78萬(wàn)平方米，同比下降0.6%。

其他的房?jī)r(jià)漲幅較快的城市，除了鄭州外，住宅供應(yīng)量均不高。廈門(mén)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，廈門(mén)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資呈現(xiàn)持續(xù)下滑趨勢(shì)，1-9月增速較前8月下降了0.7個(gè)百分點(diǎn)，占固定資產(chǎn)投資的比重由上年末的41.0%降至36.8%。

對(duì)此，國(guó)房網(wǎng)福州總經(jīng)理劉福泉認(rèn)為，從現(xiàn)在的情況看，一二線(xiàn)城市有住房需求，但是實(shí)際供應(yīng)緊縮，又進(jìn)行限購(gòu)限貸，這是一個(gè)悖論。

“現(xiàn)在資源向一二線(xiàn)城市聚集行政手段又進(jìn)一步強(qiáng)化了這種資源集聚的趨勢(shì)。所以要降低一二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)，根本是要改變資源的配置。” 劉福泉說(shuō)。

土地供應(yīng)不足

根據(jù)了解，今年以來(lái)一二線(xiàn)城市的土地供應(yīng)仍然不足。

廈門(mén)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字顯示，該市前三季度，全市土地購(gòu)置費(fèi)219.16億元，下降17.8%，影響全市固定資產(chǎn)投資增速3.4個(gè)百分點(diǎn)；二是房地產(chǎn)新開(kāi)工項(xiàng)目不足，造成新開(kāi)工面積減少，投資后勁不足。

中國(guó)社科院經(jīng)濟(jì)所宏觀經(jīng)濟(jì)研究室博士劉學(xué)良認(rèn)為，一二線(xiàn)城市現(xiàn)在政策制定比較矛盾，一方面在實(shí)施嚴(yán)格的限購(gòu)限貸，即壓制供求，同時(shí)又在延后潛在的消費(fèi)需求，另外一方面是減少供應(yīng)，造成供需進(jìn)一步失調(diào)。

一線(xiàn)城市理論上應(yīng)加大供給，但是政府又有別的考慮，比如減緩大城市病。“加大土地供給，對(duì)于容積率等限制適當(dāng)放開(kāi)，或是解決問(wèn)題的辦法。”劉學(xué)良說(shuō)。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道了解到，很多一二線(xiàn)城市看起來(lái)投資額增速很高，但是因?yàn)橥恋刭M(fèi)用高，實(shí)際土地供應(yīng)量并未快速增長(zhǎng)。

比如1-10月份，天津市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資2007.51億元，同比增長(zhǎng)23.6%，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重為15.6%。全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中：住宅投資1390.77億元，增長(zhǎng)28.5%。

另外武漢1－9月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成1961.89億元，比上年同期增長(zhǎng)6.8%，其中，住宅投資1383.30億元，增長(zhǎng)12.2%�？紤]天津和武漢房?jī)r(jià)漲幅比較高，實(shí)際商品房供應(yīng)面積增速不會(huì)太高。

中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)交流中心分析師劉向東認(rèn)為，各地房地產(chǎn)操作思路也在變化，比如過(guò)去供保障房是低價(jià)售賣(mài)，現(xiàn)在改為出租，雖然滿(mǎn)足了部分需求，但也會(huì)導(dǎo)致實(shí)際供應(yīng)的減少。

他進(jìn)一步表示，一二線(xiàn)城市現(xiàn)在需要搞清楚，到底改善型需求有多大，也就是正常的剛性需求有多少。“否則限購(gòu)限貸，又沒(méi)新的更多住房供應(yīng)，可能使得市場(chǎng)變成房?jī)r(jià)懸空的狀態(tài)。”

根據(jù)了解，今年前10月北京銷(xiāo)售住宅725.1萬(wàn)平方米，但是存在850.7萬(wàn)平方米住宅待售面積，加上寫(xiě)字樓等，還有2060.8萬(wàn)平方米還未銷(xiāo)售。北京本來(lái)屬于庫(kù)存很低的城市，但是北京目前出現(xiàn)了住宅施工少、成交面積少、房?jī)r(jià)高居、庫(kù)存也很高的現(xiàn)象。