高高在上的房價讓很多人寢食難安，樓市大數據揭示，飛漲的房價背后，五重危機不可小覷。最近熱門城市的限購限貸政策接踵而至，能否拉住房價這匹脫韁的野馬？

一線城市之外，繼蘇州、廈門、杭州重啟樓市限購政策之后，作為樓市四小龍之一的南京也出臺限購政策了。9月25日，南京市政府出臺了主城區(qū)住房限購政策，于9月26日起實施。限購政策明確，在主城區(qū)范圍內，已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，不得再新購新建商品住房和二手住房；擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭，不得再新購新建商品住房。保護剛需和改善性購房，打擊投機購房。至此，樓市四小龍（廈門、南京、合肥、蘇州）只差合肥未出臺限購政策了。

研究院副院長楊紅旭認為，南京限購本地家庭限購第三套，外地家庭限購第二套。限購力度，略強于杭州，略弱于廈門！接下去幾個月，南京樓市將趨于震蕩，量縮，價格漲勢放緩。投資不宜。楊紅旭在微博中寫道：“老楊發(fā)出黃色預警！合肥必跟進！”

今年以來，南京樓市異常火爆，不斷攀升的房價和火熱的土拍市場讓南京多次上頭條。8月11日，南京市政府曾經出臺限貸政策，以期澆滅樓市上漲的勢頭，但收效不大。在房價飛漲的背景下，近期南京土拍市場實在火爆。9月19-22日，四天網拍結束，網拍只是走走形式，很快達到最高限價。所有地塊都以搖號的形式確定花落誰家。9月23日下午，所有參與搖號的房企在中山路171號18層1826室一起搖號。南京20幅地搖號結果出爐，11個區(qū)域地價被刷新。

更可怕的是，隨著地價創(chuàng)新高，周邊房價格局也將隨之改變，未來南京樓市的門檻將大幅提高，2萬以下的房子即將絕跡，3萬以上成為常態(tài)。其中南京南站的G46地塊，最高限價高達2.7萬/㎡，成為江寧地王；江浦的3個地塊，最高限制樓面價都在2萬/㎡以上，江北高新區(qū)最高樓面地價也與周邊房價持平。

在貨幣超發(fā)、人民幣貶值以及資產荒的大潮下，樓市已成為居民資產配置的不二選擇，房價也從分化變成普漲，環(huán)比漲幅重回上一輪限購前的水平。Wind數據顯示，8月份，70個大中城市新建商品住宅價格指數環(huán)比漲1.3%，創(chuàng)2010年2月以來新高，同比漲幅達7.5%，創(chuàng)2014年3月以來新高。

其中，熱點二線上漲動能依然強勁，牢牢占據漲幅第一梯隊。數據顯示，8月環(huán)比漲幅前五名除了上海外，均為二線熱點城市，鄭州、無錫、合肥、福州、南京漲幅均超4%，均處于歷史高位。

研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，一線城市房價偏高，部分投資投機資金開始撤出一線城市進入二線城市，這使得一些二線城市的價格漲幅開始超越一線城市。而現在鄭州、無錫等熱點二、三線城市開始出現價格明顯攀升，房價控制的壓力也開始上升。

實際上，自8月以來，多個熱點城市的房產政策就開始收緊，限貸、限價抑或是更為嚴格的限購都無法阻止房價的洪荒之力。截止目前，蘇州（8月12日起施行）、廈門（9月5日起施行）、杭州（9月19日起施行）、南京（9月26日起施行）重啟了限購政策。此外，合肥（8月9日起施行）、南京（8月12日起施行）、武漢（9月1日起施行）出臺了限貸政策。鄭州9月14日緊急出臺“房九條”抑制地王，超50%溢價自動熔斷。

因此，房價上漲更多體現的是貨幣現象，限購、限貸、增加土地供應都被證明在阻止旺盛的購房需求方面效果甚微，甚至越限越漲，只有收緊流動性、嚴控杠桿、增加房產的持有和流轉成本，才能遏止旺盛的投機需求。

中原地產專業(yè)分析師張大偉張大偉認為，當下資金潮下，杭州等多個城市的限購、限貸政策的力度對市場的影響非常微弱，不收緊房地產信貸額度，房價繼續(xù)出現大幅上漲依然是趨勢。

人民日報也援引分析人士稱，“限購”應被看作是一個臨時性的應對措施，為樓市“退燒”不能長期依賴這一點，否則只能起到“治標不治本”的效果。當前，由于投資渠道狹窄，社會資源大量進入房地產市場以及人地關系緊張的問題應該引起更多的重視。

Wind數據顯示，自2000年以來，M2總額增長已超10倍，而同期美國M2僅增長了1.56倍。此外，首付貸、二次貸、信用貸......各種名目的金融杠桿為火爆的樓市獻上了最強助攻。

房價的強勢上漲也令越來越多的人加入房奴大軍，有手握幾套房的投資客也有恐慌性入市的剛需。7月新增貸款4636億元，其中居民中長貸新增4773億，雖回落但仍處歷史高位，房貸占信貸的比重突破100%。8月新增貸款9487億元，其中居民中長貸增長5286億元，占比55.72%，仍為信貸增長主力。

截止今年8月以來，居民中長貸款已新增36259億元，已遠超去年全年的30500億元，較上一輪樓市大牛市2009年、2010年的17000、19600億元分別大增113%和85%，這表明全民加杠桿已成常態(tài)。

在住房按揭貸款投放或快速或穩(wěn)步增長的背后，是銀行業(yè)普遍判斷這一業(yè)務依舊是較低風險。一股份行個貸人士表示，行內還是很看好住房按揭業(yè)務的。即便樓市有所下跌，在購房者已經付了首付且償還部分房貸的情況下，大部分購房者并不會選擇斷供。國內基本很少出現局部斷供的現象，除非是購房者個人經營出現重大變故，或是杠桿過高。

廣發(fā)證券稱，2009年以來經過一輪加杠桿周期，全社會杠桿率上升到2015年末的249%，居民部門杠桿率水平也由之前的17%-19%上升至40%，但遠低于全球主要經濟體的平均水平，仍具有一定的加杠桿空間。

但2015年來中國居民房貸杠桿率快速上升，可擴展空間逐步收窄，持續(xù)的加杠桿可能會擠出居民其他消費，未來可能還將受到房地產市場銷售及調控政策、監(jiān)管窗口指導等外部不確定性的影響。如果按照當前的上升趨勢，中國房貸杠桿率可能很快會超過美國和日本。中國2016/17年城鎮(zhèn)人口人均房貸存量/城鎮(zhèn)居民人均可支配收入將分別達到71%/87%，將超過美國和日本的杠桿率水平。

因此，廣發(fā)證券認為，按揭貸款最佳配置時段已過半，未來隨著房貸杠桿率的持續(xù)提升風險也將逐漸加大。

除了房貸處于歷史高位外，還有些風險信號已現端倪。

首先，與一擲千金拿地的闊氣相比，許多開發(fā)商的業(yè)績并沒有那么樂觀。

萬得資訊此前就曾報道，A股上市房企上半年歸母公司凈利潤為負的僅26家，但凈利潤同比下滑的房企達到驚人的51家。且有6家凈利潤同比增長僅僅是因為虧損減小而已。

上半年虧損最為嚴重的上市房企是嘉凱城，上半年虧損9.52億元，資產負債率更是高達93.55%，好在恒大已全面接盤。

此外，并不是每個開發(fā)商都是恒大，手握2000億現金。隨著開發(fā)商在熱點城市瘋狂圈地，銀行對房地產開發(fā)貸款的態(tài)度也更加謹慎，房企經營壓力進一步增大。廣發(fā)證券稱，2016年上半年新增按揭貸款2.36萬億元，同比增長111%；但同期房地產開發(fā)貸款僅新增5700億元，同比減少25%。

第三，政府想要的是房地產平穩(wěn)增長，而不是脫韁式瘋漲，房價大幅走高引發(fā)的資產泡沫擔憂也令未來寬松預期受到考驗。

德國商業(yè)銀行周浩稱，由于中國通脹依舊低迷而且經濟增長趨勢向下，整體貨幣政策應當繼續(xù)保持寬松，但對資產泡沫的擔憂將會限制政策放松的空間。

第四，官媒近期對樓市密集發(fā)聲，集中預警房地產風險，打壓樓市過于旺盛的投機需求。

央行主管金融時報9月14日撰文稱，當前部分城市樓市的“高燒”狀態(tài)正在朝著泡沫化的方向演變。然而，沒有只漲不跌的資產，這是市場自身規(guī)律，房地產市場亦然。盡管從整體看，目前部分地區(qū)的樓市“高燒” 不能代表全國，房價的分化也不能就說樓市泡沫破裂的到來，但對于部分地區(qū)的非理性過熱，各方要始終保持警惕。

9月20日，央行主管金融時報再度發(fā)文，將炮口直指地方政府調控不力。它稱，“地王”頻現、購房“零首付”、樓盤“一日光”以及為購房出現的“離婚潮”等亂象，最終導致房地產價格反復、快速上升，這表明一些地方政府沒有很好地落實中央政府宏觀調控政策和方針要求，沒有很好地完成促進房地產市場健康穩(wěn)定發(fā)展、保障民生、防范風險的目標。