近期最引人注目的新聞都是與房價有關(guān)。某企業(yè)以110.1億元拍下了上海的新地王，預(yù)測這塊地未來建成商品房要賣到15萬元/平方米才能保本。廣州本地也出了一個新地王，單是地塊的樓面成交價（不計算未來建筑成本和稅費）已達(dá)到3萬6千元/平方米，而周邊樓盤的新房價格只是3萬5千元/平方米左右。“地王”一出，各個樓盤都紛紛上調(diào)了售價。這些新聞對“看空派”來說，無疑是再潑了一盆冷水。為什么現(xiàn)在經(jīng)濟這么差，大家都說生意難做，但是房價仍然越來越高？到底房價何時才會下跌？從美國和日本的歷史數(shù)據(jù)來看，房價的最高點一般滯后于經(jīng)濟的最高點，經(jīng)濟差房價當(dāng)然會跌，但是會滯后好幾年。

房貸占銀行總資產(chǎn)的收益比數(shù)據(jù)顯示，美國2005-2007年整體銀行業(yè)的房產(chǎn)抵押貸款比例峰值是60%，日本在1990年房地產(chǎn)泡沫破滅前夕的比例峰值是36%，這兩個數(shù)據(jù)均是指存量房指標(biāo)。而前段時間媒體熱炒的“中國銀行業(yè)7月份新增貸款都是房貸”所指的是增量房指標(biāo)�，F(xiàn)在中國銀行業(yè)到底有多少貸款放在按揭買房呢？2015年年末，中國個人房貸余額是13.1萬億元，而中國銀行業(yè)最新的整體貸款余額是101.95萬億元，個人住房貸款余額占比不到13%。如果加上給房地產(chǎn)商的開發(fā)貸款，2016年第二季度的中國房貸余額占比為24%。

美國和日本的歷史數(shù)據(jù)顯示，房貸支出占居民可支配收入的比例在泡沫破滅之前的峰值是10%左右，這個數(shù)據(jù)包含的是“整體房貸支出”對“整體家庭可支配收入”。雖然現(xiàn)實中很多房奴的房貸支出占比已經(jīng)達(dá)到了20%甚至30%，但是考慮到大部分家庭已經(jīng)還清了房貸，實際上整體的房貸支出比例仍然會小于10%，國內(nèi)券商估計這個比例目前大概是3.5%左右。

房價的最有力支撐點是租金收益。以一線城市為例，目前租金回報率大概是2%左右。如果與1年期定存利率2.75%比較似乎有些吃虧，但因為房租可以年年收取，這個收益率要看長期。20年前，也就是1996年，中國的一年期定存利率是7.47%，20年間中國的一年期定存利率下降了63%�，F(xiàn)在許多國家實行“負(fù)利率”政策，20年后中國是否會有負(fù)利率仍未可知。如果租金水平不變，只要租金回報率從2%跌到1%，這就意味著房價上升100%。

當(dāng)然，不是鼓勵大家現(xiàn)在就去買房。巴菲特說過，不要想著從魚頭吃到魚尾。市場崩潰的時候，能全身而退的畢竟還是少數(shù)。如果大家都知道房價3年內(nèi)會上漲30%再下跌50%，有人會奮不顧身全副身家放進(jìn)去搏30%的收益，也有人會考慮馬上清盤保住勝利果實。當(dāng)年美國押注房地產(chǎn)市場崩盤的對沖基金在2008年賺得盆滿缽滿，但是誰又知道他們的賣空交易其實在2005年就已經(jīng)開始，在崩潰前夜甚至承受了高達(dá)50%的浮虧。中國的房價何時會下跌？只能說不是現(xiàn)在。