樓市配資玩法生變 銀行摸底“繞道”炒樓資金

在監(jiān)管加碼的情況下，“首付貸”產(chǎn)品雖然普遍下架，但圍繞樓市配資的隱形杠桿產(chǎn)品并未終止。日前，一份來自深圳互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會的業(yè)務(wù)排查通知，令各方開始注意到樓市“眾籌配資”這類炒房模式。上述通知顯示，網(wǎng)絡(luò)眾籌購房涉嫌“非法集資”，其后續(xù)引發(fā)的金融風(fēng)險極高。

銀行人士透露，目前除了首付貸、眾籌等方式之外，購房需求者仍可以通過消費貸、過橋貸、贖樓貸、裝修貸等其他樓市融資的方式曲線進場，從而加大樓市的虛火。由于近年來，中介和互聯(lián)網(wǎng)金融平臺對金融業(yè)務(wù)的滲透以及地產(chǎn)商自身的去庫存壓力，銀行對上述幾類資金的把控難度加大。

不過，由于監(jiān)管部門對樓市加杠桿產(chǎn)品風(fēng)險的日漸重視，銀行方面開始收緊對涉及房地產(chǎn)交易方面的貸款業(yè)務(wù)。據(jù)悉，目前廣州、深圳、東莞等地銀行及支行網(wǎng)點開始緊急排查其貸款資金去向，并對企業(yè)經(jīng)營貸款或過橋貸款等項目進行謹(jǐn)慎排查，以防止大量資金繞道進入樓市。

“眾籌炒樓”遭叫停

自從全面清查“首付貸”產(chǎn)品之后，深圳又開始對“眾籌”炒樓業(yè)務(wù)進行嚴(yán)格排查和清理。日前，深圳市互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會下發(fā)《關(guān)于嚴(yán)禁開展“眾籌炒樓”房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，加強金融風(fēng)險防控的通知》，要求全市互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)全面停止開展“眾籌炒樓”房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，并進行自查自糾和行業(yè)清理。

上述《通知》指出，近期深圳部分房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)中介、眾籌、P2P等機構(gòu)平臺推出“眾籌炒樓”房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，即通過微信、互聯(lián)網(wǎng)等平臺籌集投資人資金、合伙購買房產(chǎn)。此類行為不僅涉嫌非法集資，存在投資人資金被非法利用風(fēng)險，易引發(fā)維權(quán)事件，也涉嫌規(guī)避國家有關(guān)監(jiān)管政策，讓購買力不足或由于限購無法購房的人違規(guī)購買房產(chǎn)，增加房價波動情況下違約概率、極易引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險，對深證市金融市場帶來不穩(wěn)定因素。

按照深圳互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會要求，各企業(yè)自即日起，嚴(yán)禁新開展“眾籌炒樓”業(yè)務(wù)。對于存量業(yè)務(wù)，立即停止募集并清理。任何企業(yè)不得通過更改“名稱”、轉(zhuǎn)為線下籌集等方式繼續(xù)開展業(yè)務(wù)；并且表示協(xié)會自即日起至5月1日前，全面開展互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)摸底排查、自查自糾和清理工作。同時，各企業(yè)要在清理過程中，妥善處理相關(guān)風(fēng)險。

據(jù)了解，早在“首付貸”產(chǎn)品之前，“眾籌炒樓”這類配資模式已經(jīng)悄然成為樓市變相加杠桿融資的方式之一。提供眾籌購房項目的互金平臺相關(guān)人士表示，過去一段時間，深圳樓市火爆，房地產(chǎn)眾籌項目的收益率非常誘人，也受到很多投資者歡迎，很多眾籌項目都是從千元起籌，一天之內(nèi)就會認(rèn)籌完畢。“對于投資人而言，可以通過眾籌方式，低成本參與炒房獲利，對于資金不足的購房者而言，眾籌購房是一個不錯的融資方式。”不過，上述人士稱，在監(jiān)管發(fā)出警示信號之后，這類業(yè)務(wù)基本就被暫停。

值得注意的是，“眾籌炒樓”的配資方式雖然新穎，但其規(guī)模量并不大，現(xiàn)在不少眾籌項目的實際融資的金額開始降低，失敗項目較多。第三方機構(gòu)眾籌家數(shù)據(jù)研究院2015年底的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國共有330個房產(chǎn)眾籌項目分布在34家房產(chǎn)眾籌平臺上。其中眾籌成功的項目數(shù)量達265個，占據(jù)總項目數(shù)的80.3%，實際融資金額達65166.53萬元；正在眾籌中的項目為37個，占據(jù)總項目數(shù)的11.21%，實際融資金額為306.79萬元；宣告失敗的眾籌項目數(shù)為28個，占總項目數(shù)的8.48%，融資額僅為552.1萬元。

“一方面樓市配資的產(chǎn)品已經(jīng)受到監(jiān)管部門的重視，很多平臺如果風(fēng)控不過關(guān)，會令投資人遭受到大面積損失，這是暫停眾籌買房業(yè)務(wù)的主要原因；另一方面樓市降溫的信號開始出現(xiàn)，很多炒房客已經(jīng)提前退出，炒房收益空間不大，造成這種項目的吸引力也在減弱。”上述平臺人士表示。

業(yè)內(nèi)人士分析，真正的房地產(chǎn)眾籌業(yè)務(wù)和眾籌炒房的概念有本質(zhì)上的差異，前者是以物業(yè)產(chǎn)權(quán)作為投資標(biāo)的，讓投資人分享房地產(chǎn)領(lǐng)域高額投資回報，其資產(chǎn)本身產(chǎn)權(quán)清晰，退出方式明確，且投資周期也相對較長；后者以高收益作為手段，通過“短買短賣”方式進行樓市投機，是一種借助互聯(lián)網(wǎng)平臺的“偽眾籌”概念。