9月9日，中小型房企懋源地產(chǎn)29.4億元總價(jià)并配建9.6萬平方米異地保障房的代價(jià)取得孫河區(qū)域地塊。市場機(jī)構(gòu)測算其樓面價(jià)為每平方米5.26萬元。這是北京最近的地王代表之一。

大約10天的時(shí)間，北京市場就連續(xù)出現(xiàn)了4個(gè)“地王”。即便是在這個(gè)寸土寸金的首都城市，土地市場已經(jīng)許久未曾如此熱鬧。

北京土地市場短期內(nèi)的繁榮背后不僅是宏觀政策因素的趨暖，更是由于房地產(chǎn)企業(yè)對北京土地資源的渴求。

業(yè)內(nèi)專家預(yù)測，在9月和10月的傳統(tǒng)交易旺季，地王出現(xiàn)會(huì)使得北京上海量價(jià)齊升。而且公眾普遍具有追漲殺跌的交易心態(tài)。

四環(huán)以內(nèi)住宅用地五年僅供應(yīng)14宗

進(jìn)入2015年，宏觀政策對房地產(chǎn)業(yè)更加“呵護(hù)”。從年初至今，多個(gè)部委連續(xù)下發(fā)寬松政策以促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定著陸。

要求匿名的中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副秘書長對《中國經(jīng)營報(bào)》記者評論說：“宏觀政策的寬松讓整體房地產(chǎn)市場受益。從目前看政策支撐房地產(chǎn)市場的態(tài)度比較鮮明。”他認(rèn)為宏觀政策的呵護(hù)是促進(jìn)北京等一線城市房地產(chǎn)市場的重要外部因素。

此外，有券商對全國40個(gè)大中城市的土地溢價(jià)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)認(rèn)為一線城市的土地溢價(jià)率依然最高。截至8 月底，全國40 大中城市土地溢價(jià)率17.4%，較上月下降2.6 個(gè)百分點(diǎn)。其中一線城市土地溢價(jià)率為13.2%，二線城市25.9%，三線城市1.2%。

來自北京市國土資源局的數(shù)據(jù)顯示，截止到9月7日，年內(nèi)北京市土地市場累計(jì)成交地塊48宗，成交金額累計(jì)為940.93億元，與2014年同期的1530億元相比，跌幅達(dá)到38.5%。而在已經(jīng)成交的48宗地塊中，住宅用地占比尚不足半數(shù)，僅22宗。

來自房地產(chǎn)企業(yè)以及市場機(jī)構(gòu)的分析人士在接受記者采訪時(shí)均表示，今年比去年的土地供應(yīng)緊張，因此很多地塊的溢價(jià)要高于預(yù)期。

甚至有人分析認(rèn)為，北京市土地供應(yīng)存在“饑餓營銷”。因?yàn)榇饲皵?shù)月未釋放優(yōu)質(zhì)地塊，企業(yè)需求被擠壓至一定水平后再釋放土地以提高拍賣價(jià)格。

匿名的市場機(jī)構(gòu)分析師對此卻予以否認(rèn)：“我們長期跟北京市國土部門合作。他們并沒有采取這種方式提高土地價(jià)格。地塊的出讓，一切都是按照節(jié)奏和步驟進(jìn)行。”他告訴記者：“如果土地價(jià)格過高，他們也會(huì)承擔(dān)來自中央的壓力。”

他透露說：“對于某些地塊，甚至國土局都不理解為什么能夠拍出如此高的價(jià)格。”

這種疑惑不僅存在于政府部門，同業(yè)的圍觀者也很難理解。一名曾經(jīng)負(fù)責(zé)拿地的港交所內(nèi)地房企經(jīng)理人對記者評論說：“我們此前跟業(yè)內(nèi)同行預(yù)測過近期的一些地塊。我們預(yù)計(jì)樓面價(jià)可以超過3萬元。但結(jié)果卻超出我們想象。我認(rèn)為較為合理的解釋是北京地太少，企業(yè)太缺地。”

亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅對記者評論說：“近5年間北京四環(huán)以內(nèi)住宅用地僅供應(yīng)14宗，而未來城六區(qū)的住宅用地將受到更加嚴(yán)格的管控。這符合北京的區(qū)域特點(diǎn)。未來這些地王項(xiàng)目只能建設(shè)成為高端項(xiàng)目獲益。”

中國社會(huì)科學(xué)院金融所銀行研究室主任曾剛對記者預(yù)測說：“由于房地產(chǎn)市場的局部特性較強(qiáng)，一線城市樓市和其他城市市場有明顯差異。我認(rèn)為未來一線市場房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格會(huì)相對穩(wěn)定，但是其他城市還有下探空間。同時(shí)資本市場與房地產(chǎn)市場處于同一系統(tǒng)內(nèi)，因此股票市場下跌有可能影響房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。”不過，這位官方智囊機(jī)構(gòu)的高級經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈較長，且對普通人來說價(jià)格較貴。該兩個(gè)因素注定該行業(yè)長期內(nèi)依然是中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。

而拋開宏觀因素，企業(yè)自身對于產(chǎn)生原料的渴求也不容忽視。這種需求甚至被視為近期頻出地王的關(guān)鍵內(nèi)因。