在23日舉辦的重慶五大功能區(qū)建設(shè)暨商圈發(fā)展機(jī)遇與挑戰(zhàn)高峰論壇上，全國工商聯(lián)商業(yè)不動產(chǎn)專委會主任朱凌波稱，隨著近兩年中國商業(yè)不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)型、升級和加速，困擾中國商業(yè)不動產(chǎn)的四大瓶頸問題資金、土地、商家和人才也出現(xiàn)加劇走勢和排序變化，人才的短缺現(xiàn)已上升為尤其對品牌連鎖企業(yè)和二、三區(qū)域企業(yè)發(fā)展的最大瓶頸。

作為亞太商業(yè)不動產(chǎn)學(xué)院院長，朱凌波對商業(yè)地產(chǎn)頗有研究。

朱凌波認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)的定義和概念應(yīng)該改為與國際慣例接軌的商業(yè)不動產(chǎn)或不動產(chǎn)。這主要是彰顯兩個轉(zhuǎn)換和升級：一是商業(yè)地產(chǎn)已不是中國開發(fā)商熟悉和習(xí)慣的地產(chǎn)或住宅的方式，而是資產(chǎn)的范疇和金融產(chǎn)品的理念。二是主流已不是銷售物業(yè)，而是持有經(jīng)營為主體，至少是租售結(jié)合。

宏觀經(jīng)濟(jì)與商業(yè)地產(chǎn)自身的發(fā)展周期、城市化的加速、第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、人均收入增長包括消費(fèi)理念的提高，特別是文化水平提高與休閑時間的增加，都促使中國的商業(yè)不動產(chǎn)進(jìn)入一個相對成熟和快速提升時期。

在朱凌波看來，中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展大體分為三個階段：第一個階段以銷售為主的商鋪型方式；第二個階段進(jìn)入銷售與持有結(jié)合的狀態(tài)，最好的一個模型就是現(xiàn)在主流開發(fā)商在堅(jiān)持做的城市綜合體，銷售物業(yè)跟持有物業(yè)找到了較好的組合和一個相對良性的資金循環(huán)鏈；第三個階段未來一定會進(jìn)入一個持有物業(yè)為主的資產(chǎn)經(jīng)營和資本運(yùn)營結(jié)合的階段。

朱凌波說，由于中國商業(yè)不動產(chǎn)業(yè)的發(fā)展存在時間短、速度快的特點(diǎn)，人才來源基本是經(jīng)驗(yàn)型和非專業(yè)型為主，主要來自四方面：零售企業(yè)轉(zhuǎn)行、房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型、自行摸索培養(yǎng)、國外和港臺的相關(guān)專業(yè)人士等。

目前商業(yè)不動產(chǎn)企業(yè)專業(yè)人才獲得方式主要是企業(yè)自身培養(yǎng)、獵頭挖角、參加專業(yè)機(jī)構(gòu)的培訓(xùn)等三種方式，但挖角是主要方式，特別是對大型連鎖企業(yè)人才挖角已呈現(xiàn)惡性競爭和急劇短缺的態(tài)勢。

對于中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢，朱凌波則認(rèn)為將呈現(xiàn)連鎖標(biāo)準(zhǔn)化與分類個性化并存發(fā)展的趨勢；呈現(xiàn)城市綜合體與軌道交通一體化開發(fā)新趨勢；而城市綜合體已成為重要的金融投資產(chǎn)品。