把脈中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢，展示成都商業(yè)地產(chǎn)樣本，由華西都市報策劃舉辦的“2013·中國商業(yè)地產(chǎn)成都峰會”于25日下午在明宇尚雅飯店舉行。

來自國務(wù)院發(fā)展研究中心、住建部以及代理機(jī)構(gòu)、品牌開發(fā)商等商業(yè)地產(chǎn)及經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域?qū)＜摇�學(xué)者齊聚成都。據(jù)悉，本次2013·中國商業(yè)地產(chǎn)成都峰會，將邀請國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員、博士王國華、住建部政策研究中心科研處處長周江、RET睿意德西南大區(qū)總經(jīng)理張建華、等國內(nèi)知名商業(yè)地產(chǎn)及政策專家，并就商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r發(fā)表演講。

此次會上，RET睿意德西南大區(qū)總經(jīng)理張建華先生受邀發(fā)布“2013成都商業(yè)地產(chǎn)十大趨勢”，刷新了RET睿意德去年發(fā)布的“成都商業(yè)地產(chǎn)十大新趨勢”，引起關(guān)注。

一、成都商圈由放射性輻射向橫向輻射轉(zhuǎn)變

二環(huán)高架、第二繞城、遂資眉高速，這些陸續(xù)建成通車，將縮短商圈因距離而帶來的差異，將延長原有商圈輻射觸角，趨同一個大商圈下發(fā)展格局。

尤其改變地州縣市城市之間橫向通行必須通過成都折返的現(xiàn)狀，城市輻射能力由線性垂直關(guān)系，加之橫向關(guān)系，而變?yōu)榫W(wǎng)狀相互吸引，形成泛商業(yè)城市群，未來亦將改變周邊城市被成都絕對輻射的格局。

交通優(yōu)化，區(qū)域商業(yè)中心受到重視，更具綜合優(yōu)勢，將拉平與傳統(tǒng)城市核心商圈的地位與租金差距，區(qū)域商業(yè)中心漸成主流。

二、商圈主題化發(fā)展趨勢明顯。

消費(fèi)需求的強(qiáng)勁增長，使得大批機(jī)構(gòu)和資金扎堆商業(yè)地產(chǎn)，開發(fā)購物中心打造各式商圈。在這股潮流下，同質(zhì)化危機(jī)加劇了競爭，購物中心紛紛通過布局主題特色來增加自身亮點(diǎn)、吸引客流。除了通過建筑創(chuàng)新、展示方法改變以及增加文化特色和品牌資源以外，部分購物中心開始發(fā)展多層次、多主題的功能復(fù)合型綜合體，滿足不同消費(fèi)者的需求。

成都市場主題化將表現(xiàn)在：文化、演藝、科技、旅游、復(fù)合奧特萊斯、社區(qū)商業(yè)等類型方向快速發(fā)展。

三、城市規(guī)模擴(kuò)大，擁堵加劇，消費(fèi)者便利化需求增加。

高速、高效發(fā)展的今天，時間變?yōu)橄∪辟Y源，交通便利與多事物聯(lián)動的需求明顯，便利化越來越備受重視。

消費(fèi)者越來越感性，關(guān)注細(xì)節(jié)，注重購物場所的便利到達(dá)、停車方便、導(dǎo)視清晰、貨品齊全、業(yè)態(tài)豐富。

四、消費(fèi)者由“商品消費(fèi)”向“場所消費(fèi)”發(fā)展。

消費(fèi)者的鑒賞力越來越強(qiáng)，買牛仔褲不一定非要買古奇的，所以對買不同的品牌，到不同的店鋪，偏好某一種品牌的文化，就成了這些消費(fèi)者很明晰的取向。消費(fèi)者不但買奢侈品，還要買二線品牌，甚至有一些快銷品牌也是他們的選擇，這樣就需要有一個大規(guī)模的購物中心。

人的消費(fèi)時間越來越稀缺，需要在一個場所完成所有活動，提升他們的活動效率，年輕一代的需求倍增，他們需要理發(fā)、購物、娛樂、用餐等，所以這個時候，消費(fèi)者選擇的不僅是一種商品，而是一個綜合性的消費(fèi)場所。

五、新消費(fèi)者更多維度的身份特征，為新業(yè)態(tài)及主題化奠定基礎(chǔ)。

之前消費(fèi)者的身份很單一，形成了高度一致的需求。現(xiàn)在消費(fèi)者的身份是發(fā)散的，一個消費(fèi)者可能是一個老師，同時又是一個藝術(shù)家，而又可能是一名業(yè)余運(yùn)動員，這就決定了每個商家都有一個足夠?qū)挼氖袌隹梢约?xì)分。

這樣的趨勢就可以產(chǎn)生一個專業(yè)化的商家，比如中國引進(jìn)一些專業(yè)的戶外產(chǎn)品，或者中國的商家專門做戶外產(chǎn)品，正是有了消費(fèi)者多維度的身份，才能保證市場的細(xì)分和新業(yè)態(tài)商業(yè)的產(chǎn)生。

六、去主力店趨勢加劇，次主力店占比加重

對于位置相對不錯、對租金有要求的購物中心來說，扣除掉公共通道、公共休息區(qū)、餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)占用面積較大，再去掉主力店其可出租于零售品牌面積較小。去掉大面積低租金的主力店，將其化整為零，給予次主力店、快時尚品牌、品牌集合店的策略模式。是眾多購物中心的當(dāng)下選擇。即增加業(yè)態(tài)豐富度、租金收益，亦增加可逛性，滿足購物中心豐富需求。

七、從一線至三線，商鋪?zhàn)馐蹆r格失衡加重。

從一線城市到三線城市，銷售的價格和租金的比值越來越懸殊，有的項目均價已經(jīng)賣到8萬元，但是租金卻不到60元，如果按靜態(tài)租金計算，40年的靜態(tài)租金相當(dāng)于目前一平米的售價。在國外，商鋪只租不售，有利于運(yùn)營，在國內(nèi)卻無法實(shí)現(xiàn)，銷售商鋪是中國特色市場下的產(chǎn)物。

八、商鋪投資者經(jīng)歷過一輪投資熱潮，漸趨理性。

在商鋪到處林立的今天，商鋪投資熱潮已經(jīng)慢慢退去。如今，有的區(qū)商業(yè)格局已經(jīng)形成，有的正在趨于成熟，有的算是四平八穩(wěn)，有的卻走向低落，在一二線城市商鋪已經(jīng)不是處處有商機(jī)了。

在央行收縮房貸、政府打擊房產(chǎn)投機(jī)的背景下使得越來越多的人把目光關(guān)注到商鋪上來。隨著投資商鋪的競爭過大，人們投資商鋪已經(jīng)趨于理性，而買商鋪賺錢也越來越難。

九、住宅巨頭加大商業(yè)配比，租售并舉將成主流趨勢

原有專注于住宅產(chǎn)品開發(fā)的房產(chǎn)企業(yè)，除因土地出讓指標(biāo)商業(yè)配比加大因素外，愈加重視開發(fā)項目的商業(yè)處置策略。知名房企紛紛宣布進(jìn)入商業(yè)產(chǎn)品線開發(fā)戰(zhàn)略布局。

但在原有體制與盈利模式的背景下，回現(xiàn)仍是考核團(tuán)隊業(yè)績的主要指標(biāo)，租售并舉將成為首選的操作模式。

十、品牌開店渠道繼續(xù)下沉，奢華品牌快慢兩極化發(fā)展。

目前很多一線城市的品牌企業(yè)，已經(jīng)開始深入三四線城市，所以說渠道下沉是目前典型的狀況。

奢侈品品牌資源相對較少，布店數(shù)量有限、進(jìn)駐條件亦于嚴(yán)苛；成都眾多高端定位商業(yè)項目，同期供應(yīng)，出現(xiàn)階段性供需失衡，招商競爭激烈。項目在定位時，應(yīng)保持理性，不必有過多高端情節(jié)、高端未必代表高收入。

未來隨著成都市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和消費(fèi)需求的提高，國際名品逐漸進(jìn)入發(fā)展，之前依托百貨、以代理形式經(jīng)營的品牌較多，未來進(jìn)駐購物中心獨(dú)立開店的品牌將呈增加趨勢。如地段適宜的項目，在規(guī)劃時應(yīng)考量硬件預(yù)留調(diào)整空間，在滿足發(fā)展條件時，通過運(yùn)營階段逐步調(diào)柜實(shí)現(xiàn)。