算算成都人的房貸賬

“有人說選等額本金，利息少很多；有的又說等額本息更劃算些……”成都市民劉女士在選擇房屋貸款方式時，被朋友們的意見搞懵了。哪種還貸方式更劃算？何時提前還貸最劃算？這都讓不少購房者感到困惑。昨日，成都晚報記者請銀行專業(yè)人士就算了算成都人的房貸賬，發(fā)現(xiàn)等額本金還貸法雖比等額本息節(jié)省好幾萬元銀行利息，但購房者前期還款的經(jīng)濟壓力非常大；而提前還貸，并非對所有人來講都劃算。

貸40萬20年還清 等額本息多付息6.4萬

●等額本息還款方式

每月月供相等，每月利息逐月遞減、本金逐月遞增。

●等額本金還款方式

每月月供呈逐月遞減，即利息逐月遞減、本金相同。

劉女士在成華區(qū)相中了一套商品住房，正準備辦理銀行按揭貸款。“房屋總價60多萬元，我首付20多萬，向銀行申請按揭貸款40萬，20年還清。”劉女士說，是選擇等額本息還貸方式好還是等額本金好，身邊的朋友給出了兩種截然不同的意見，讓她很難做出抉擇。

“像劉女士這樣的困惑者比較多。”昨日，成都一家銀行個人金融業(yè)務(wù)部吳經(jīng)理說，有的購房者直到與銀行簽合時都還在糾結(jié)。她說，這兩種還貸方式的貸款利率是一樣的，但是由于每次還款的本金和利息構(gòu)成不同，最終導(dǎo)致向銀行貸款相同、還款期限一樣，而支付的利息卻大相徑庭。

目前，5年期以上貸款的銀行基準利率為7.05%。以劉女士為例，按照現(xiàn)行的基準利率，就等額本息和等額本金兩種不同還貸方式，吳經(jīng)理計算后（見上表）得出“等額本息將比等額本金多付63995.92元利息”的結(jié)論。

關(guān)于還貸方式

用等額本金方式還貸

還款頭幾年擔(dān)子最重

●等額本息：適用于現(xiàn)期收入少，負擔(dān)人口少，預(yù)期收入將穩(wěn)定增加的購房者，如畢業(yè)不久的大學(xué)生

●等額本金：適合購房初期有一定積蓄，家庭負擔(dān)將日益加重的購房者，如小孩尚在讀小學(xué)的家庭

那么，是否選擇等額本金還貸法就一定好呢？“未必。”吳經(jīng)理說，從上述實例看，等額本金還貸法的確要節(jié)省好幾萬元的銀行利息，但是由于每個人的收入水平、消費觀念、還貸壓力、是否有提前還貸意愿等具體情況不同，哪種方式是最佳選擇，也得視具體情況而定。

“對于有經(jīng)濟實力的購房者來說，采用等額本金還款法較好。”吳經(jīng)理說，相比之下，等額本金還款法的優(yōu)勢在于隨著還款次數(shù)的增多，還債壓力會日趨減弱。

而等額本息還貸法每月還款額固定。對于剛參加工作的年輕人來說，購房后馬上就面臨房屋裝修、購置家具家電等，這些是一筆不小的開支。上述的實例中，還貸前期等額本金法每月要比等額本息法多還900元左右，第一年就相當于要多還1萬多元。成都一家房屋中介置業(yè)顧問丁見稱，如果家庭經(jīng)濟條件不寬裕，最好選擇等額本息法。

這一點，市民馮先生稱看得很透：這兩種房貸還款方式，其實質(zhì)性區(qū)別在于償還貸款本金是先多還是后多，形成貸款本金事實上的是借長期還是借短期，利息則跟著資金實際占用數(shù)量及期限長短的變化而增減。“不管采取哪種貸款還款方式，銀行都不會做虧本買賣，購房者也不存在節(jié)省利息支出的實惠。”

此外，一些專家認為，按照成都市目前的消費水平，每月還房貸額是其家庭總收入的三四成較為適宜。

關(guān)于提前還款

部分提前還貸后

三種方式謹慎選

對于貸款按揭購房者來說，還有一個問題也是關(guān)注熱點：提前還貸劃不劃算？什么時候提前還貸更劃算？

還款時間過半

有錢提前還清不如存銀行

市民黃永紅在2001年貸款按揭購買了一套住房，向銀行貸款25萬元，等額本息20年還清，到目前已還了10年。最近，他手頭有一些積蓄可以將剩余貸款一次性還清，但朋友稱提前還貸還不如拿來投資。這讓黃永紅很糾結(jié)。

“黃先生現(xiàn)在提前還貸，不劃算！即使將提前還貸的錢存入銀行，獲得的存款利息也要比支付的貸款利息多。”吳經(jīng)理說。按照目前的存款和貸款利率、銀行利率保持不變?yōu)榍疤嵊嬎悖喊吹阮~本息還貸法，貸款25萬元，到第121個還款月時，尚剩余本金16.6萬元，最后10年還貸期里需支付的利息大約6.7萬元。如果將這16.6萬元存入銀行，目前5年期定期存款利率為5.5%，先定期存入5年，到期后將本息再轉(zhuǎn)存5年，黃先生最終將獲得存款總利息約為10.38萬元，“還將賺三萬多元”。

吳經(jīng)理稱，等額本息是目前商貸中使用較多的還款法。利息部分已在前半期支付了一大半，進入還款階段中期后，余下的利息并不多，所以這時提前還款意義不大。而對于等額本金還貸法來說，如果還款期已超過總貸款期的三分之一，再提前還貸也不劃算，因為這時償還的大部分是本金。

此外，一些理財師昨日接受采訪時認為，如果購房者享受到銀行的七折利率優(yōu)惠，提前還貸也不劃算。目前五年期以上貸款基準利率為7.05%，七折后的實際利率為4.935%，而現(xiàn)在五年定期存款利率為5.5%，打折后的貸款利率低于存款利率。對于想提前還貸的購房者，除了考慮利率因素，還要考慮綜合家庭收入、預(yù)期支出、預(yù)期收益等多方面因素，如果手頭有其他投資理財項目收益率高于貸款利率，購房者應(yīng)多權(quán)衡再決定是否提前還貸。

部分提前還貸后

最好增月供減還款期限

昨日，記者調(diào)查了我市主要幾大銀行，發(fā)現(xiàn)各家銀行對于提前還貸沒有次數(shù)的限制。提前還貸分全部提前還貸和部分提前還貸兩種，當然全部提前還貸從理論上講可節(jié)省不少利息；而部分提前還貸主要有三種方式，選擇何種部分提前還貸更劃算，其原則是償還本金越早越省利息。相比之下，第三種部分提前還貸方式要劃算些，但對還貸者來講經(jīng)濟壓力較大。

部分提前還貸三種主要方式：

1、部分提前還貸后，保持每月月供不變，縮短還款期限；

2、部分提前還貸后，減少每月月供，保持還款期限不變；

3、部分提前還貸后，增加每月月供，同時縮短還款期限（有的銀行不支持該方式）。