新華網(wǎng)廣州2月12日電 （“新華視點”記者葉前陳夢陽歐甸丘）龍年伊始，一則消息引發(fā)軒然大波：廣東中山市將商品房限價從每平方米5800元上調(diào)至6590元，作為今年以來全國首個放松限價令的城市，中山此舉引發(fā)了廣泛的猜測和質(zhì)疑：是否為變相放松房價調(diào)控政策？是否會引起其他城市效仿從而產(chǎn)生連鎖效應(yīng)？“新華視點”記者赴中山實地探訪并了解各方人士對中山市此舉的解讀。

限價令放松引發(fā)多重質(zhì)疑

中山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局向記者證實，從1月22日開始，中山市住房限價已由去年的每平方米5800元上調(diào)至6590元，在這個標準之下成交的商品房均可正常進行網(wǎng)上備案。

記者了解到，早在去年11月10日，中山市出臺“限價令”時，就設(shè)定了截止日期為當年年底，當時就有公眾質(zhì)疑這個有效期不到兩個月的限價令的真實意圖。

此次提高限價，中山市有關(guān)政府部門既沒下發(fā)文件，也沒有在媒體上公布，只是在春節(jié)假期的第一天實際開始執(zhí)行新標準。當?shù)夭簧偃罕姸颊J為，這種提高限價的時間和方式令人感到蹊蹺。一位不愿透露姓名的受訪者說：“本應(yīng)讓群眾廣為知曉的事情，政府部門卻如此低調(diào)行事，是不是心虛呢？”對此，中山市住建局住房發(fā)展與房地產(chǎn)市場監(jiān)管科科長黃民強說：“是因為春節(jié)假期的原因，大家沒關(guān)注到，再加上目前中央、省里還沒有出臺新的調(diào)控指標，中山市未來可能還會進一步調(diào)整，所以才沒有明確發(fā)文。”

為什么調(diào)高限價的幅度剛好是11%，這個幅度是否合適？據(jù)中山市有關(guān)部門解釋，剛剛在年初中山市人代會通過的《政府工作報告》中提出，今年中山市GDP增長目標為11%，因此，按照“商品房價格漲幅低于GDP增幅”的原則，確立了新的限價增長幅度為不超過11%。業(yè)內(nèi)人士分析指出，中山在“原則”內(nèi)最大可能地提高了限價。而且，這一增長水平是建立在中山市去年一手住宅實際成交均價，即每平方米5936元的基礎(chǔ)上，并不是以舊的限價為基礎(chǔ)，如果按照后者為基礎(chǔ)，則新的限價增長已經(jīng)超過11%。

部分關(guān)注房地產(chǎn)市場的專家對調(diào)高限價的基礎(chǔ)是否合適也提出了疑問。暨南大學管理學院教授胡剛說：“中山市去年實施限價令僅僅一個多月，有關(guān)政府部門是否認為這一房價水平已經(jīng)達到了完全合理的水平？在這樣的房價基礎(chǔ)上再提高限價是否合理呢？”對此，黃民強并未直接回應(yīng)，只是稱，2011年，中山市房價最終同比增長12.56%，低于當年GDP的增速，實現(xiàn)了調(diào)控目標。

記者了解到，中山的房價在珠三角地區(qū)相對來說不算太高。然而，專家指出，確定房價是否合理，國際上有不少通用的衡量辦法，如房價與居民的收入比、租售比等等，此外，一個地區(qū)的房價是否被當?shù)鼐用裾J可，也是一個重要的考量因素。中山有關(guān)部門應(yīng)該在科學衡量的基礎(chǔ)上確定一個合理的房價水平，而不是拍腦門決策，還要把確定的方法和過程公之于眾，在這個合理的房價基礎(chǔ)上再來談漲幅的控制，這樣才能讓人信服，公眾也會接受。

開發(fā)商樂見限價令放松

提高限價對于中山不少樓盤來說，無疑是重大利好。

遠洋地產(chǎn)中山開發(fā)有限公司市場部副總經(jīng)理趙鑫磊告訴記者，去年中山限價令實施后，他們的樓盤幾乎全部不能網(wǎng)簽，新的限價標準實施后，情況大大好轉(zhuǎn)。“初步估算一下，我們大約有60%的樓盤已不在限價范圍內(nèi)”。記者在遠洋地產(chǎn)一家樓盤的銷售中心看到，不斷有客戶前來咨詢，而帶客戶看房的售樓員甚至都有些忙不過來。

據(jù)當?shù)貒�土局發(fā)布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，新限價標準實施后的首周，雖然正在春節(jié)假期當中，可中山市共網(wǎng)簽商品房57套，平均每套成交面積約為一百平方米，成交量比去年同期明顯提升。

實際上，在提高限價之前，中山市不少高于限價的樓盤仍在保持觀望，并未降價以對。不少的樓盤甚至通過種種“變通”手段規(guī)避限價令。此次提高限價，更堅定了不少開發(fā)商“挺”住價格的決心。

記者在中山隨機走訪了遠洋城、恒大綠洲、萬科朗潤園等樓盤，發(fā)現(xiàn)其均價多在每平方米6000元以上，部分高端樓盤甚至超過萬元。春節(jié)過后，部分樓盤借著限價提高還將每平方米單價調(diào)高了二三百元。

看中了高于限價的物業(yè)單位怎么辦？一家樓盤的銷售人員給記者支招：“可以先交納定金，推遲簽約。”客戶的權(quán)益怎么保障？銷售人員說：“可以另簽一份協(xié)議，確保交了定金乃至首付不會有風險。”

在均價超過萬元的精裝修的萬科朗潤園，銷售人員則告訴記者：“不用推遲簽約，看中了馬上可以簽。”方法是將帶裝修的樓盤一分為二：毛坯＋裝修，毛坯部分按符合限價令的標準出售并簽商品房買賣合同，而超出限價的價格部分則計入裝修，開發(fā)商與客戶另簽一份裝修協(xié)議，這樣一來，限價令自然就限不住成交了。

黃民強說，如果開發(fā)商與客戶確實簽兩份合同，那肯定是不符合有關(guān)商品房交易規(guī)定的。不過，他表示，中山市的監(jiān)管部門還沒有查處到類似案件。

毫無疑問的是，限價標準的提高，對于已經(jīng)有辦法應(yīng)對限價政策的開發(fā)商而言，可操作的空間更大了，限價政策的效果也會因此打折扣。

專家：地方政府不應(yīng)對放松調(diào)控政策心存幻想

盡管中山市政府及住房管理部門一再向記者強調(diào)，提高限價并不意味著放松調(diào)控，中山市從嚴調(diào)控的決心不會變。然而，不少業(yè)內(nèi)人士和有關(guān)專家仍然對中山調(diào)高限價有不同的解讀。實際上，中山悄然提高限價標準的消息一經(jīng)公開，一些網(wǎng)民猜測這是樓市調(diào)控松綁的信號。

對此，中國指數(shù)研究院副院長陳晟的看法較為犀利，他說，相對于限購，限價本身就屬于“軟調(diào)控”。從佛山取消限購又旋即叫停，到中山低調(diào)提高限價標準，都表明地方政府仍然抱有房地產(chǎn)調(diào)控放松的幻想。但陳晟認為，中央已經(jīng)明確表示將堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進房價合理回歸。因此，即使中山有意松綁，也不意味著全國其他城市會跟風放松。

胡剛認為，一些城市在去年末匆忙出臺限購、限價政策，只是為了實現(xiàn)所謂的“房價控制目標”的應(yīng)急和應(yīng)景之作，是否會真心和真正進行房地產(chǎn)調(diào)控還要畫上一個問號。

針對一些地方的觀望情緒，不少專家指出，中央調(diào)控房地產(chǎn)的決心是堅定的，地方政府不應(yīng)對放松調(diào)控政策心存幻想。從長期來看，未來我國房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵還在于解決地方對土地財政的過度依賴問題，從而減少地方政府過度發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的沖動。來自中國指數(shù)研究院的調(diào)查統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011年，全國25個大中城市土地出讓金全面下滑，比2010年同期減收1172億元。

據(jù)了解，廣州、深圳等一線城市已明確表示，今年將繼續(xù)執(zhí)行限購、限貸政策。記者采訪的多位專家表示，在整體上，用限購、限貸卡住購房權(quán)和資金兩個要害環(huán)節(jié)，然后通過限價為漲價剎車，再通過加大保障房建設(shè)力度來提高供給、滿足基本住房需求，是能夠?qū)崿F(xiàn)房價調(diào)控目標的。