2011中國(guó)價(jià)值地產(chǎn)成都年會(huì)上，包括中國(guó)住建部政策研究所副主任王玨林、中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)北大房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)等專家學(xué)者，做了主題演講。年會(huì)結(jié)束后，王玨林和陳國(guó)強(qiáng)接受了成都商報(bào)記者的采訪。采訪中，王玨林提出，限價(jià)限購(gòu)應(yīng)該是長(zhǎng)期的任務(wù)，我國(guó)目前還不具備放松限購(gòu)的條件。陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，未來(lái)市場(chǎng)重心將轉(zhuǎn)移到中西部城市，成都市場(chǎng)至少還有5年時(shí)間，是明顯的上升勢(shì)頭。

|關(guān)鍵詞|

限貸

左右明年市場(chǎng)的關(guān)鍵

王玨林首先提到了目前房?jī)r(jià)的形勢(shì)：一線城市穩(wěn)中有降，二三線城市漲幅放緩。對(duì)于明年房?jī)r(jià)的趨勢(shì)，王玨林認(rèn)為調(diào)控不會(huì)放松，但房?jī)r(jià)反彈的可能性存在。他指出：“現(xiàn)在不是購(gòu)買實(shí)力不行，而是大家的觀望情緒比較重。如果政策稍微有點(diǎn)兒松動(dòng)，房?jī)r(jià)就有可能立刻反彈。大家都知道消費(fèi)者買漲不買跌，你越跌他越要等。”

對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生影響的重要政策中，王玨林認(rèn)為限貸的影響最大。“從影響小到影響大的排序，第一個(gè)是房地產(chǎn)稅，但其標(biāo)準(zhǔn)不是太高，適合的消費(fèi)者又非常少，對(duì)市場(chǎng)的影響有限。第二個(gè)是限購(gòu)，限購(gòu)的措施把投資者排除出去了，但剛性需求足以支撐如今的市場(chǎng)。大家在這種形勢(shì)之下在觀望、等待，好買性價(jià)比更合理的房子。第三點(diǎn)是加息，影響非常大，因?yàn)樗�是堵兩頭，包括開發(fā)企業(yè)和消費(fèi)者，對(duì)我們市場(chǎng)的影響將是全面的。第四點(diǎn)是限貸，實(shí)際上限貸比限購(gòu)影響市場(chǎng)，而且現(xiàn)在主要是我們開發(fā)企業(yè)缺錢，很多購(gòu)房者也需要貸款買房，這個(gè)是影響最深遠(yuǎn)的，這個(gè)也是左右我們明年市場(chǎng)的關(guān)鍵因素。所以我把他放在最關(guān)鍵，也是最重的。”

對(duì)明年的市場(chǎng)，陳國(guó)強(qiáng)持謹(jǐn)慎樂(lè)觀的態(tài)度，認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)下行的態(tài)勢(shì)非常明顯。“從投資來(lái)看，截至前11個(gè)月，依然保持接近30%的同比增幅，但是我們也要看到投資增長(zhǎng)已經(jīng)連續(xù)出現(xiàn)四個(gè)月的下滑。另外從價(jià)值變化來(lái)看，今年1月份，我們看到環(huán)比下降和持平的城市是10個(gè)，11月份這個(gè)數(shù)據(jù)變成為環(huán)比下降49個(gè)城市，持平是16個(gè)城市。新施工的面積，截止到11月份依然有20%以上的同比增長(zhǎng)，但同時(shí)我們也要看到土地面積也有下滑，行業(yè)的指標(biāo)也出現(xiàn)了7個(gè)月的下滑，所以從這些數(shù)據(jù)上可以看到，行業(yè)下行的趨勢(shì)比較明顯。”

|關(guān)鍵詞|

轉(zhuǎn)移

成都還有5年上升勢(shì)頭

對(duì)于未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，陳國(guó)強(qiáng)對(duì)中西部城市很有信心。“首先政策層面，調(diào)控不會(huì)動(dòng)搖。市場(chǎng)層面，重點(diǎn)城市庫(kù)存壓力大。資金層面看，調(diào)控已近20個(gè)月，企業(yè)普遍資金有壓力，如何緩解資金壓力，可能會(huì)有企業(yè)從價(jià)格上做文章，以價(jià)換量。行業(yè)的下行趨勢(shì)也非常的明顯�，F(xiàn)在北上廣深等一線城市，高峰期已過(guò)。但成都的房地產(chǎn)發(fā)展和這些城市不是一個(gè)量級(jí)的，處于不同的發(fā)展階段。它的需求支撐很旺盛，需求結(jié)構(gòu)以剛需為主，也更加健康，我對(duì)成都的市場(chǎng)很有信心，至少未來(lái)還有5年時(shí)間，是明顯的上升勢(shì)頭。”

陳國(guó)強(qiáng)分析，在房?jī)r(jià)游戲規(guī)則上，過(guò)去的“房?jī)r(jià)只漲不跌，買房只賺不賠”的局面很難再延續(xù)，所以下半場(chǎng)的游戲規(guī)則和過(guò)去黃金十年這個(gè)時(shí)期所特有的環(huán)境會(huì)發(fā)生變化。從發(fā)展模式來(lái)看，過(guò)去商品房市場(chǎng)一枝獨(dú)秀或者是主導(dǎo)地位將不復(fù)存在，未來(lái)雙體系模式，雙軌制的模式和多城市的格局恐怕是行業(yè)發(fā)展的一個(gè)基本模式。從功能屬性來(lái)看，他認(rèn)為這一輪調(diào)控最鮮明的特點(diǎn)之一是如何去投資化，讓住房回歸到居住屬性、使用屬性。

從市場(chǎng)結(jié)構(gòu)來(lái)看，未來(lái)住房市場(chǎng)的中心將轉(zhuǎn)移到中西部城市，北上廣深等一線城市的發(fā)展模式顯然已經(jīng)翻過(guò)去了。09年之后北京、上海、廣州、深圳，二手房取代一手房成為市場(chǎng)交易的主體，未來(lái)將會(huì)有更多城市進(jìn)入到這樣的階段。從增量市場(chǎng)的中心來(lái)看，可以看到成都最近幾年的市場(chǎng)成交規(guī)模已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)當(dāng)年北京、上海的成交規(guī)模，這個(gè)實(shí)際上也很大程度上代表了未來(lái)市場(chǎng)重心轉(zhuǎn)移的一個(gè)特征。