近日，上海市首批兩個公租房項目即將上市，但相關(guān)主管機構(gòu)擬定的租金水平和準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)卻引起了一些質(zhì)疑和爭議。這些主要包括：公租房項目的租金水平普遍達到50元/平方米/月。一套60平米的2居室房屋每月租金可達3000元，比市場租金水平略低但也相差無幾；此外，由于房源緊缺，首批房屋可能優(yōu)先供應(yīng)機關(guān)、事業(yè)單位以及大型國企單位職工，讓人不禁擔(dān)心作為保障房之一的公租房，其保障范圍是否有所縮水。

在整個保障性住房供應(yīng)體系中，廉租房和公租房是兩個容易被混淆的概念。簡單來說，廉租房的戶型相對較小(約40平米)，公租房的戶型相對大(50-60平米)。廉租房的租金低，公租房的租金高；廉租房面向的申請者收入要遠低于公租房。換言之，廉租房是供應(yīng)給城市貧困階層住的，而公租房的承租人可以是中等收入的無房職工�？傮w來說，廉租房從投資、分配到后期運營都需要政府部門“親歷親為”，而公租房則可以動員社會各方力量參與建設(shè)，其中包括商業(yè)資本。

假設(shè)公租房每平米租金水平是50元/平米/月，那么年租金就是600元/平米。假如土地由政府免費或者低價劃撥，開發(fā)企業(yè)在付出5000元/平米的前期建設(shè)和裝修成本的情況下，其投資的年回報率可以達到12%，扣除管理成本以后，仍然具有很強的吸引力。筆者認(rèn)為，投資開發(fā)回報率應(yīng)作為公租房租金價格的制定的重要標(biāo)準(zhǔn)之一，只有收益率達到一定的水平，公租房市場才能健康可持續(xù)發(fā)展。

那么如何來解決公租房租金過高帶來的保障性不足的問題呢？首先，筆者認(rèn)為保障性住房的申請對象并不應(yīng)優(yōu)先考慮機關(guān)、事業(yè)單位和大型企業(yè)的年輕無房職工，而應(yīng)該是所有持有本市居住證的無房在職職工。當(dāng)然，月收入應(yīng)有一定限制，在現(xiàn)階段供需緊張的情況下，有關(guān)部門可以考慮采用公開搖號的方式來進行遴選；其次，對于獲得公租房居住資格的承租人給予一定的貨幣補貼；第三，應(yīng)杜絕參建投資企業(yè)優(yōu)先獲得公租房承租人名額的現(xiàn)象產(chǎn)生。比如，某些單位提供土地，由企業(yè)出資建成的房子優(yōu)先提供給本單位職工入住。筆者認(rèn)為，這種租賃房不應(yīng)劃入公租房范疇內(nèi)，因為其在一定程度上又回到房改前的“單位集資建房”的老路上去了。公租房的分配，審核應(yīng)該由獨立的運營機構(gòu)來擔(dān)任，這樣就可以保證公租房這一公共產(chǎn)品的公共性不會遭到異化。

總而言之，公租房作為我國保障性住房供應(yīng)的主力之一，在定價、分配和運營等環(huán)節(jié)只有經(jīng)過充分的市場化操作，才能保證這一公共產(chǎn)品最大化地起到保障作用。