大邑淘房網(wǎng)訊 近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了4月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)。在嚴(yán)苛的調(diào)控之下，4月有56個(gè)城市新建住宅價(jià)格環(huán)比上漲，占比達(dá)八成。而3月只有49個(gè)城市價(jià)格上漲。北廣深等重點(diǎn)調(diào)控的一線城市新建商品房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比更上漲了0.45%。

難道“越調(diào)越漲”的怪圈再度來(lái)臨?盡管開(kāi)發(fā)商的艱難日子似乎已經(jīng)過(guò)去，然而二手房市場(chǎng)的數(shù)據(jù)卻顯示房地產(chǎn)的投資價(jià)值正進(jìn)一步縮水，由于市場(chǎng)“錢(qián)依舊多”，投資渠道“依舊缺乏”，許多投資客的首選依舊是房產(chǎn)。博弈還將持續(xù)。

開(kāi)發(fā)商假降 成交量真漲

“萬(wàn)科房子直減10萬(wàn)。”知道這個(gè)消息后，劉小姐第一時(shí)間趕到了深圳萬(wàn)科金色領(lǐng)域現(xiàn)場(chǎng)。從年初的強(qiáng)力調(diào)控開(kāi)始后，劉小姐一直在留意著開(kāi)發(fā)商打折的消息。“這樣壓力下的房地產(chǎn)調(diào)控，房?jī)r(jià)沒(méi)理由不跌。”她一直這樣認(rèn)為。但來(lái)到萬(wàn)科金色領(lǐng)域，劉小姐再次失望，所謂總價(jià)減10萬(wàn)的單位只有6個(gè)，而且都是戶(hù)型朝向一般的尾盤(pán)單位。

從各種宣傳資料上統(tǒng)計(jì)，廣深兩地的開(kāi)發(fā)商似乎并不避諱“降價(jià)”二字。各種打折消息紛繁不一，但真正降價(jià)的項(xiàng)目似乎并不多。5月7日，深圳佳兆業(yè)大都會(huì)推出“88折秒殺”，每天推出10套折扣房源，折后均價(jià)由2萬(wàn)元/平方米下降到1.7萬(wàn)元/平方米。這是繼中海“五一”深圳兩個(gè)盤(pán)號(hào)稱(chēng)8折放盤(pán)后，真正有實(shí)質(zhì)降價(jià)的項(xiàng)目。然而除此之外，大多是降價(jià)“秀場(chǎng)”。

盡管開(kāi)發(fā)商的降價(jià)力度并不給力，但投資者依然相當(dāng)踴躍。中房指的數(shù)據(jù)顯示，5月9日至5月15日深圳面積達(dá)9.99萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲了101.48%。而同期成交價(jià)格也環(huán)比上漲了1.5%。而且該成交面積已經(jīng)超過(guò)深圳2010年以及2008年的周平均成交量。

上周成交量回升的不僅僅是深圳，在中房指重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中，有26個(gè)城市成交量上漲，14個(gè)城市成交量漲幅在30%以上。重點(diǎn)城市中，除北京環(huán)比下跌外，其余8城市的成交量皆環(huán)比上漲。其中廣州更是連續(xù)五周成交量上漲，本周成交量為25萬(wàn)平方米，是近三個(gè)月以來(lái)首次成交突破20萬(wàn)的關(guān)口，高于前三年的周平均成交量。

“脫水版”降價(jià)

“購(gòu)房者的價(jià)格反應(yīng)太敏感。”價(jià)格稍微調(diào)低就大受追捧。“五一”期間，位于廣州增城的碧桂園鳳凰城推新貨，短短三天，項(xiàng)目銷(xiāo)售已達(dá)12億元。開(kāi)發(fā)商以7000元/平方米為招徠，此前該項(xiàng)目洋房的售價(jià)近1萬(wàn)元/平方米。有業(yè)內(nèi)人士向記者介紹，其實(shí)碧桂園的價(jià)格沒(méi)有這么優(yōu)惠，因?yàn)榇饲暗膬r(jià)格是裝修房的售價(jià)。而新一期以毛坯房出售，如果要帶裝修，均價(jià)也達(dá)到9500元/平方米。“即使加上開(kāi)盤(pán)各種優(yōu)惠，項(xiàng)目最多是9折。”該人士表示。

其實(shí)“脫水版”不僅僅出現(xiàn)在碧桂園鳳凰城上，號(hào)稱(chēng)引領(lǐng)打折先河的中海深圳兩項(xiàng)目，也是毛坯買(mǎi)房，所謂八折出售，頂多也是九折讓利。不管如何，稍微讓利的項(xiàng)目還是受到購(gòu)房者的熱烈追捧。在增城碧桂園打折銷(xiāo)售后，開(kāi)發(fā)商在南京句容的同名項(xiàng)目也推出市場(chǎng)，采取的也是“以?xún)r(jià)換量”的銷(xiāo)售手法。

句容碧桂園鳳凰城公布的銷(xiāo)售均價(jià)在6500元/平方米，其中部分房源最低僅在5800元/平方米左右。此外，碧桂園還推出了諸多優(yōu)惠條件，購(gòu)房排名在前3000位的，將有9.2折的優(yōu)惠，在3000名以外的，也將有9.4折的折扣，如果一次性付款則最低可再進(jìn)行9.2折的讓利。所有折扣計(jì)算入內(nèi)的均價(jià)為5501元/平方米。

但句容碧桂園就真的那么劃算嗎?如果以南京均價(jià)過(guò)萬(wàn)元的價(jià)格相比，碧桂園項(xiàng)目似乎有足夠吸引力。但句容離南京還有20公里，而且附近樓盤(pán)的價(jià)格也一直不高。距離碧桂園十公里左右的項(xiàng)目世貿(mào)花園的均價(jià)僅為5300元/平方米。碧桂園的所謂“讓利”的確有限。

其實(shí)這也并非碧桂園獨(dú)有，中原地產(chǎn)的一份研究報(bào)告稱(chēng)：調(diào)研結(jié)果顯示，近期開(kāi)發(fā)商雖偶有促銷(xiāo)，但試探性成分居多，尚未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性降價(jià)。據(jù)調(diào)研，全國(guó)20多個(gè)城市都在房展會(huì)期間推出了花樣繁多的打折促銷(xiāo)優(yōu)惠，涵蓋現(xiàn)金優(yōu)惠、送面積、送裝修、送禮品等等，但這些大多只是常規(guī)性?xún)?yōu)惠，幅度僅在0-5%之間，僅�？诤秃贾莸恼劭郾壤�超過(guò)5%。

投資價(jià)值也在“打折”

對(duì)于樓市為何在“嚴(yán)打”之下依舊堅(jiān)挺，大多數(shù)研究者的觀點(diǎn)都是“錢(qián)依舊多”，但投資渠道也依舊缺乏。世聯(lián)地產(chǎn)的研究報(bào)告表示，“央行雖然實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，多次加息和調(diào)整金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率，但在全球資金充裕和外匯儲(chǔ)備占款不斷增長(zhǎng)的前提下，國(guó)內(nèi)資金實(shí)質(zhì)是充裕的。”股市和樓市是中國(guó)人熱錢(qián)流向的兩個(gè)大方向。但由于國(guó)內(nèi)證券市場(chǎng)的缺乏價(jià)值投資氛圍，“投資房產(chǎn)無(wú)疑是一種抗通脹并且較有安全感的方式。”

雖然投資者依舊把目光盯著房產(chǎn)這一畝三分地，盡管樓價(jià)依舊堅(jiān)挺，但實(shí)際上房地產(chǎn)的投資價(jià)值確實(shí)在縮水。

首先是變現(xiàn)的難度加劇，以廣州為例，據(jù)廣州市國(guó)土房管局公布的數(shù)據(jù)，2011年4月全市10區(qū)的二手住宅登記量為46.97萬(wàn)平方米，同比減少27.2%。二手市場(chǎng)于當(dāng)月開(kāi)始進(jìn)入縮量調(diào)整期，前期消化的客源無(wú)法及時(shí)得到補(bǔ)充，地產(chǎn)中介行促成的買(mǎi)賣(mài)交易量比3月減少一成半。限購(gòu)、限貸的影響在二手市場(chǎng)反映更明顯，滿(mǎn)堂紅研究部高級(jí)經(jīng)理周峰認(rèn)為，由于限購(gòu)的作用，本地投資客即使在資金充裕的情況下，也只能通過(guò)“賣(mài)一再買(mǎi)一”的形式來(lái)達(dá)到房源流通的目的，但“賣(mài)一”的時(shí)間在這種市場(chǎng)調(diào)整期內(nèi)肯定會(huì)被延長(zhǎng)。

另一方面，投資者的回報(bào)也開(kāi)始縮水，滿(mǎn)堂紅的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)顯示，4月份的買(mǎi)賣(mài)個(gè)案中，成交價(jià)低于放盤(pán)價(jià)的比重為61.1%，比3月份的57.9%增加了3.2個(gè)百分點(diǎn)，而成交價(jià)高于放盤(pán)價(jià)的比重則從3月份的17.7%下降到4月的15.5%。

滿(mǎn)堂紅成交數(shù)據(jù)顯示，廣州二手樓市內(nèi)以“短期轉(zhuǎn)售”為購(gòu)房目的的客戶(hù)比例，從去年第一季度的2.2%，下降到今年第一季度的0.5%。交易成本增加、貸款難度增大、下一手客戶(hù)接貨意愿轉(zhuǎn)弱，都對(duì)短線投資客的操作行為造成實(shí)質(zhì)性影響。部分投資客甚至擔(dān)心持有時(shí)間越長(zhǎng)風(fēng)險(xiǎn)越大，在物業(yè)升值幅度不大的情況下將其出售，今年以來(lái)，賬面升幅在15%以下的短線交易個(gè)案占了總體短線交易的七成。

另一方面，雖然租金同比上漲了10.7%，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)追不上樓價(jià)漲幅。滿(mǎn)堂紅的數(shù)據(jù)顯示，今年多數(shù)面積區(qū)間的回報(bào)率比2010年同期有所降低，回報(bào)率普遍下調(diào)0.3%～0.9%。

盡管數(shù)據(jù)顯示房產(chǎn)的投資價(jià)值在縮水，但在沒(méi)有其他替代品前，許多投資客的首選依舊是房產(chǎn)。要扭轉(zhuǎn)這種固若金湯的投資心態(tài)，房地產(chǎn)調(diào)控任重道遠(yuǎn)。