成都二手房計價征稅滿月 購房稅成本增加兩倍
作者:一葦 來源:搜狐焦點網 更新時間:2012年08月10日 【字體:大 中 小】
【時間】:2012年8月9日14:00
【地點】:搜狐焦點成都直播間
【嘉賓】四川中原地產三級市場總經理 冷泉頤
【主持人】:搜狐焦點成都站編輯 一葦
在成都房地產界三級市場,中原地產三級市場總經理冷泉頤因敢說實話,并屢屢活躍在各大地產板塊而為“地產才俊”。1998年,中國地產業(yè)亂象初現,而來自遼寧臺安的冷泉頤大學畢業(yè)背著包裹來到深圳,跟很多當時來到深圳的年輕人一樣,他也帶著“淘金”之夢。
如今,坐在搜狐焦點直播間侃侃而談,被時光打磨的“溫潤如玉”的冷泉頤坦言當年的他并沒有明確的目標,賣過保險,做過銷售,混跡與九十年代火熱的深圳淘金潮,一個偶然的機會他進入了房地產市場,讓他驚喜的是房地產銷售給了他人生的第一桶金,也讓他逐漸清晰了自己的職業(yè)規(guī)劃。
對于冷泉頤而言,2005年才是人生的大轉折,這一年,他經業(yè)內推薦,來到了中原地產成都公司,放棄了十幾家店的他選擇了從頭再來,從管理中原兩個小店面起步,中原給了他一個大舞臺,而他也給了中原一個驚喜,如今,他已經是四川中原地產三級市場一把手,是中原二手房百多家店面的“大總管”。
在訪談中,有一個小細節(jié)讓搜狐焦點影響深刻,冷泉頤坦言自己對二手房市場新標準并不是很了解,前一夜,他還給房管局的劉科長打電話,討教“二手房新標準”一些細節(jié),說這些話的時候,他誠懇而認真,喜歡喝無味的清水而沒動濃郁的鐵觀音,冷泉頤身上的氣質獨樹一幟。
一葦:7月1日起,成都市正式開始按新的參考評估系統(tǒng)對二手房實行計價征稅。與舊的二手房評估標準相比,新的評估系統(tǒng)是如何對房屋進行估價的?它將讓二手房購買成本提高多少?
冷泉頤:房管局評估系統(tǒng)坦白講,我也找一些相關的專業(yè)人士進行了一些了解,大方向是找兩個評估公司,對整個成都市的一些樓盤樣本,進行集中采樣,集中采樣之后再根椐目前的報稅的過戶成交的新二手房的情況,進行一個比較,進行一些評估,包括具體的參數,大概涉及到30左右的參數。值得注意的一點是涉及到具體的事項,比如說整套房的朝向、面積、裝修以及樓層,進行一個對比,形成了“一房一價”的過程。
隨著7月份開始實施到目前為止的這段時間內,新成交過戶的二手房依然會進入到房管局的評估系統(tǒng),進入到這個系統(tǒng)里面,也有一些具體的數據,對未來的評估也有一個參考的價值。在整個二手房過戶的當中,也是一個不斷變化的過程,從某種意義上說“一房一價”已經形成了。
坦白來講,整個系統(tǒng)是比較復雜的,我只是簡單的對我所了解的做一個介紹。另外一方面,購房成本毫無疑問的是提高的。具體提高多少呢,原來的劃分是比較簡單的,按照區(qū)位、幾環(huán)等大方向有一個判斷,大概劃為幾個等級,而且價格也不高,這次房地產的價格,對我們房地產經營商來說,也是一個難點,對我們目前來說,也是不能完全把握到百分點的非常準確的過戶價格。是這樣的一個情況,目前的評估價格是接近于市場價格的。
一葦:比如這個是第三方評估還是房管局評估,有什么標準?
冷泉頤:事實上,對于單獨的一項評估的標準,是沒有進行評估的。是通過之前的一些數據、樣本,采樣進行一個綜合的分析,之后參照一個之前的參照值,定下來的,你這套房的區(qū)間值它在這個點上。它是屬于過戶價格非常低的價格。舉個例子,最低的目前定的標準通過采樣來的可能是8100,但是如果你是成交9500,對吧,正常來說是按9500過戶的,之前也是有一個過戶指導價值的傳統(tǒng),從相關部門把握來說,我最低所能接受的價格是8100,我就認為你這個8100是合情合理的。
一葦:那么就是說這個“一房一價”是不現實的?
冷泉頤:原則上是“一房一價,但是不排除有些房子不是“一房一價”的,在實際操作過程中存在一些差異。
一葦:那么這個新評估標準實施前后,成都二手房市場有哪些顯著變化?
冷泉頤:應該說在在出臺前就有變化了,其實這個消息出來比較早,之前去年也好,都吹過風,去年12月份的時候沒有去實施,今天2、3月份的時候某種程度來說,這個就不是風了,就按照這個去辦了。2、3月份的反映沒有這么明顯,市民對這個關注度高,在過戶指導價格之前趕著辦理過戶手續(xù)應該是在5月下旬的時候,購買力才涌現上來。他們還是想趕這班車,從自己實際的情況來說,確實能夠節(jié)約一部分的購房成本。這些都在中原是有數據監(jiān)測和支撐的。
一葦::打個比方,100萬的房子,購房的成本增加了多少?
冷泉頤:拿100萬的房子做比較的話,在實施稅費之前,具體情況不一樣,要看這個房子大沒有大過140平米,是不是普通住宅,還要看它是不是超過5年的,是在5年以內的,還是5年以上的。這個情況還是不一樣的。但是正常我們進行評估的話,原來的評估價格是2500、2600的價格,現在我們的平均價格是去到8100了,所以這個比較出來說應該是差不多有兩倍到兩點五倍的水平,增幅是這樣一個水平。
一葦:據統(tǒng)計,進入稅收新政后第一周,成都二手房市場無論是從成交套數來看,還是就成交面積而言,下滑幅度均在50%以上。這組數據還是有點驚人的,能給我們分析下真實性和原因嗎?
冷泉頤:其實這個數據在我看來就一點不驚人了,市場情況呢,應該說的確是這樣的情況。下降幅度是有這么大。之所以這么大的原因是很多準客戶在5月底的時候要趕上末班車,會透支了一部分。正常情況下在7月份或者是8月份要購買的一些客戶群體,有這樣的透支呢,所以說這是一個很正常的現象,整個市場都是這樣,甚至有一些公司降得更多。
一葦:進入7月,成都二手房市場成交量出現大幅下滑。據了解,包括伊誠地產、富房不動產、滿堂紅等多家品牌經紀公司均出現了明顯下滑的趨勢,特別是實際成交量上,普遍下滑幅度在50%—60%之間,個別經紀公司甚至出現了70%以上的下滑幅度,中原三級市場的情況怎么樣,能否透露一二?
冷泉頤:中原地產三級市場實際上也一樣,我們在這個波段內營銷業(yè)績也下降,但是整體上來說還很好,降幅不大,在50%以下的。7月份整體表現還是不錯的,因為畢竟我們公司除了做二手之外呢,我們還有新房這樣的一個內部互動合作,在租售我們二手房的同時,也重點突破了一些一手房,也取得了一些成績!
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戶 型 | 價 位(萬) | 面 積(㎡) | 小 區(qū) |
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2室1廳1衛(wèi) | 17萬 | 72.5㎡ | 縣城其他區(qū)域 |
3室2廳2衛(wèi) | 32萬 | 124.2㎡ | 迎春廣場 |
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2室1廳1衛(wèi) | 10萬 | 40㎡ | 大邑大道 |
3室2廳2衛(wèi) | 20萬 | 90㎡ | 縣城其他區(qū)域 |
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2室1廳1衛(wèi) | 10萬 | 50㎡ | 縣城其他區(qū)域 |
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2室1廳1衛(wèi) | 600元/月 | 80㎡ | 大邑大道 |
2室1廳1衛(wèi) | 500元/月 | 90㎡ | 大邑大道 |
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2室1廳1衛(wèi) | 1000元/月 | 77㎡ | 大邑大道 |
2室1廳1衛(wèi) | 300元/月 | 70㎡ | 大邑大道 |
2室2廳1衛(wèi) | 500元/月 | 70㎡ | 子龍街 |
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